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■過度舉債加上按揭證券化，是美國次貸危機的根源。這兩個因素中國都不存在，因此專家認為內地房地產崩潰論言過其實。圖為上海一個樓盤吸引眾多市民參觀諮詢。新華社
摩根大通董事總經理兼中國證券和大宗商品主席李 晶
作為又一項控制房價的措施，國有資產監督管理委員會已要求78家不以房地產為主業的國有企業退出房地產業務。此舉雖然有些流於表面—它沒有觸及在房地產行業最活躍、最大的16家國企—卻可被視為向這些企業發出的警告。
中國大陸飛漲的房價成為最近全國人大、政協會議上的主要議題。截至今年2月，房價已連續9個月上漲，2月份同比增幅為10.7%。海外有人宣稱這是「歷史上最大的泡沫」，並警告中國房地產行業正走向崩潰。我認為這種擔憂有些多慮。
中國的房地產市場與美國或迪拜的房地產市場存在着重大差異。不同於引發美國次貸危機的家庭債務急劇增長，中國家庭債務約佔國內生產總值的17%，遠遠低於美國約96%和歐元區62%的水平。中國的購房者在獲得按揭貸款前須支付至少30%的首付款，針對第二套房的首付款比例至少為40%。即便是在政府激勵措施最盛時期，第一套房的最低首付款比例也只是下調到了20%。過度舉債加上按揭證券化，是美國次貸危機的根源。這兩個因素中國都不存在。
但一些大城市的房價上漲確實顯得不合理。在某些地區性房地產市場，如上海的高檔住宅，2月份房價同比增幅超過80%。過熱現象在北京、深圳和杭州也能看到；過去5年這些城市的房價漲幅較收入增幅高出5個百分點以上。不過，這種現象可看作是城市新增財富被用於投機的跡象，而非對金融槓桿的肆意使用。
商業房地產行業也一直有令人擔心的問題。去年儘管租金收益率低，北京和上海的高檔寫字樓空置率分別高達21%和14%，商業房地產價格卻上漲了16%。不過，高檔物業的出租率和租金已經開始漸漸回升。中國房地產行業問題的癥結在於該國的投資階層將房地產視為保值工具：一個堆放現金的安全場所。此外，土地常常被囤積起來，作為獲得資金的抵押品。
鑒於中國未開放的資本賬戶和不發達的資本市場，這一經濟體為人們提供的投資選擇有限。房地產和股市成為兩大可能。那些將購房作為投資的人認為其風險小於股市。市場明顯存在不匹配現象，開發因富人們將購房作為投資產品的嗜好而傾斜。因此就出現了大量沒人居住的高檔公寓–投資者往往擁有多套公寓。與此同時，價格不斷被推高，導致面向那些尋找安居之所的人們的保障性住房短缺。
這種失衡必須通過市場重組予以解決。政府了解這種情況並已啟動一項主要政策活動，推動保障性住房的開發。政府還採取了若干緊縮流動性的措施，但這些措施是否足以防止房價超出政府認為合適的範圍，現在說還為時尚早。
決策者們顯然擔心資產泡沫的風險，而且擔心過度投資會造成房價超出一般購房人能力所及。政府一直在考慮開徵全國性物業稅的潛在價值，但在今年的全國人大會議議程上卻未提及。雖然徵收物業稅一直被視為遏制投機的一種手段，但這種想法也招來了相當大的阻力。有人提出了在不對物業法進行全面修訂的情況下此舉能否得以實施的質疑。
在此期間，政府恢復了對業主轉讓購置不滿五年住房徵收的營業稅。我們必須銘記，上漲的房價不是政府放鬆銀根政策的意外副產品。政府需要活躍的住宅市場在財政激勵淡出時為經濟提供支撐。它能夠創造大量就業機會，推動私營部門的建設投資，並鼓勵新的購房者購買家庭用品。
不斷提高的收入水平與城市化進程相結合，通常應帶來一個健康的房地產市場。不協調的激勵與過量的流動性已扭曲了中國的房市局面，但這種情況可通過正確的措施予以修復。即便出現價格大幅回調，也不會促成過度舉債經濟體可能發生的那種規模的崩潰。因此，近日市場將面臨崩潰之談也是言過其實。
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