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華富財經研究部主管 陳志尚
與內地樓市不同，香港樓市用家為主，投機性需求較低，見諸中型及小型住宅充裕的租金回報率（儘管租金回報率高並不一定代表房價不過高）；而且香港樓市並無政府可能大幅增加房屋供應或者懲罰地產商的顧慮。
資本市場也認同，難怪一眾香港地產發展巨頭企業股價距離它們07年高位不遠，暗示約4成至6成漲幅，商業地產巨頭股價基本恢復07年高位；反觀內地地產發展企業，除了兩家國企龍頭之外，很多地產國企民企股價遠遠低於它們的07年高位，現價動輒需要狂飆一倍甚至兩倍不等才能「到家鄉」，真是遙遙無期。
內地移民大增房屋需求
大量內地女性湧往香港註冊結婚，大部分應有心在香港落地生根；大量內地媽媽湧港生育，分析一份統計署的研究，估計超過7成內地媽媽意向孩子留港；加上「純種」港人每況愈下的結婚數和出生數、內地留學生畢業留港工作定居、以及無法計算的舊房換新房需求，潛在房屋需求極大，可是房屋供應嚴重缺乏，估計未來4年每年落成量僅1萬3、4千伙甚至更少。
按住戶數目分析，除了大量內地女性湧往香港註冊結婚生育以致最終定居，近年也越來越多單身住戶出現；保守估計未來數年香港住戶數年增長約1.7%至1.4%，可是全香港私人住宅存量估計可能僅維持年增長1%，需求增長遠遠超過供應增長。
反映高職位港人收入的實質（扣除通脹）薪金指數08年已超越97年高位達4成，可是不少中大型住宅價格仍低於97年高價；雖然去年薪金指數稍稍回軟，但相信踏入本年，香港高職位僱員收入很可能顯著上升。故對於高職位人士來說，香港房價並無泡沫，難怪中大型物業價格和租金漲幅遠遠超過小型住宅。可是低職位人士多年來名義薪金沒有怎樣上升，如果實質計算甚至有所下跌。展望未來，低職位薪金可能升幅有限，故小型物業價格特別是新界的還有市區偏低質素的長遠還是會升，但升幅則可能低於整體樓市。
經歷97慘痛教訓，香港個人和企業均明顯減少負債，增加資產，以致香港私人資產負債表比97年大為強勁。香港私人財政健全，實力雄厚，已不像97年時資產薄弱，負債纍纍，又不可一世。難怪08年底港人紛紛斥資趁低吸納地產，無視歐美劇烈衰退，樓價下跌僅曇花一現，可能再來一次金融危機也可承受。
「高收入」住戶增支持樓價
香港富戶多年來日益增加，1987年月入三萬以上「高收入」住戶約14萬戶，到2008年已接近60萬戶，佔全港住戶從9%大升至25%；反觀月入兩萬以下的低收入住戶多年來徘徊於120萬戶上下，佔全港住戶從81%大跌至51%。明顯地，數字上反映，這21年來，港人整體的確是富了。隨着香港經濟恢復增長，估計高收入戶數目恢復上升，進一步提高對中大型物業的需求。
港九新界各類住宅平均租金回報率相對HIBOR利差充裕，小型住宅約3%~4%點，中型約2~3%點，大型也有約2%點，投資價值充裕，比零五年樓市調整時的零利差甚至負利差充裕多了，也當然97年中深度負利差不可比較。美國利率難以大漲，香港利率短期仍偏低是可預期的，儘管利率要回升但只要租金回報率還是遠遠高於HIBOR，樓價相信難以大跌。
租金充裕、利率偏低、收入看漲、財力雄厚、用家主導、加上供應結構性不足，未來三四年香港可能再度步入如九十年代的結構性高樓價時代。香港政府不虞大幅增加房屋供應和懲罰地產商，香港樓市比內地樓市能見度較高，無怪香港地產龍頭估值頑強。未來數月香港地產龍頭股價可能獲得重估，短期的股價表現可能遠遠跑贏內地地產股。
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