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■圖為美國待售樓盤。彭博社
交通銀行香港分行資金部 劉 鑫
2007年美國樓市崩潰是經濟陷入衰退的最主要原因，雖然去年中經濟開始有復甦跡象，但也只是曇花一現，目前樓市仍是美國經濟中最疲弱一環。數據顯示，新屋銷售在5月份跌至歷史新低後，6月份便見大幅反彈，急升逾兩成至33萬間，遠超市場預期。
不過細想之下，美國購房退稅刺激計劃於6月底結束，根據奧巴馬政府的刺激樓市方案，凡於4月底前簽約、在6月底前完成交易者才可享6,000至8,000美元的退稅優惠，金額可謂不菲。由此推論，為了能趕上尾班車，大批買家於最後期限前辦理手續，最終帶動數據反彈便不足為奇。
不過，華府推出置業稅務優惠政策只能暫時利好樓市；政策一旦完結，樓市便打回原形。5月份樓市數據轉差，反映在政府扶持小業主的政策下，市場只是透支了未來數月，甚至數年後的購買力，真正需求狀況遭到扭曲。
就業復甦慢 拖欠比率高
事實上，近月不單樓市無任何起色，就業市場也再陷入低迷。數據顯示，7月份非農職位減少13萬個，連續兩個月下跌。今年以來，平均每月新增職位僅9萬個，反映就業復甦緩慢，美國人置業能力尚未恢復，樓市缺乏回暖的基本動力。
另外，美國按揭市場的狀況始終未有改善，近月更見惡化，尤其是次級貸款的拖欠狀況。數據顯示，次按拖欠狀況雖於去年底一度回落，但今年第一季公佈的次按拖欠佔總次級貸款比例再見攀升，目前已經接近三成，為有統計以來最高。
據Realty Trac公佈的數據顯示，2008年美國住宅斷供個案平均每月26.3萬宗，去年更增至33萬宗，今年首5個月平均仍超過30萬宗。2007年至今，斷供個案已累計超過1,000萬宗。大量斷供不單對美國未來樓市及經濟，甚至銀行業的資產質素亦構成重大影響。
美國樓市表現一直欠佳，即使在目前的超低息環境，亦未能有效刺激需求回升，與香港當前的樓市表現可謂大相徑庭。據美國按揭銀行家協會（MBA）近期公佈的數據顯示，按揭申請在08年底及09年初大幅攀升，未幾便再度回落，近月雖然企穩，但卻走勢平平。
低息未能刺激需求回升
不過，疲弱樓市加上超寬鬆的貨幣政策，導致按揭利率持續下跌。15及30年期的定息利率均跌至有記錄以來最低，低息雖未能有效刺激美國家庭置業信心回升，但卻最終刺激轉按需求。
數據顯示，轉按申請指數同樣於08年底至09年初大幅攀升至7,000多點的高位，但最終再次跌返至不足2,000點水平。不過由4月開始，該指數由2,000點大幅升至目前的近4,000點，升近一倍。另外，轉按申請佔整體貸款的比例由年初開始大幅攀升，目前已經升至近八成。
由此不難看出，經濟不景加上失業率高企，美國家庭的置業信心仍然疲弱；而已置業家庭可能要求銀行減息，或轉按來緩解經濟壓力。
不過，美國樓市在目前低息環境尚且需要苦苦掙扎，很難想像在利率回復至正常水平時，樓市會風生水起。
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