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■圖為本地某新樓盤售樓處人頭湧湧，準買家等候揀樓情況。 本報圖片
威格斯資評估顧問執行董事、特許測計師、中國房地產估師張宏業
香港的房地產市場經歷了兩個星期的不平凡時期。8月13日下午，財政司司長曾俊華又再發招並使出3招14式打擊炒樓，包括地政總署以後批准賣樓花的一手盤，完成交易前禁止以私人名義摸貨及轉名、提高殺訂金比例由樓價5%至10%、收緊1,200萬元以上及非自住物業至6成上限、供樓款項佔入息比例降至5成、銀行須為申請人進行加息的壓力測試、暫停九成按揭貸款申請及增加土地供應量。特區政府選擇在拍賣兩幅九龍豪宅土地前宣佈，希望使土地的拍賣成績差於市場預測而達至市場降溫的短期成效。
但事與願違，長實(0001)以破紀錄的76億連奪兩地，紅磡及何文田土地的樓面呎價更達9,600和10,400元，遠遠超越預期。超過十家大型發展商出席，出價非常進取，紅磡地皮共承接145口價及有十一個財團參與，反映發展商求地若渴。這與政府宣佈3招14式後的淡靜一二手樓市氣氛成為強烈對比，九龍區紅磡和何文田小業主立即反價，有些更達一成以上。
政府看到樓市冷卻成效不彰，即在8月19日表示增加中短長線土地供應。政府估算可增加的短中長期單位供應量達11,500、42,100及40,500個，總量至94,000個。但如果細心分析，九龍及香港區只有約25,150個供應，佔總量不超過27%，這也說明為何這兩塊九龍地皮以高價成交了。市民面對這個大起大落局面，應該如何自處呢？
樓價「有升冇跌」非必然
特區政府以一連串密集式打壓措施已表明其決心，通過行政和金融管理手段去增加炒賣成本、降低銀行對樓宇按揭成數及供樓佔入息比例，可收短期降溫效果。另外它銳意增加短中長期土地供應使樓宇的供應量大大提高，有助平抑樓價。面對政府的雙龍出海的招式，市民應該清楚明白政府打擊市場過熱的決心，不可盲目相信樓價只「有升冇跌」的說法。
筆者在幾個月前已說明過，這次樓市升溫全賴息口超低、流入熱錢過多、炒家過份樂觀所促成的。縱然美國息口短期內再納入上升軌道的可能性不大，但中國的經濟動力已呈短期停滯不前，市民應明白這些利好因素很有可能迅速改變，使升浪立刻停止，下降速度可能極快。
如果市民有真正置業需要，不妨選擇先在新界購樓上車，待本身收入隨年資增加後，更換為市區物業或購入第二間物業作為收租用途。無論如何，政府的一系列打壓手段只屬短期，仍會大幅增加土地供應量以達到市場調控作用。市民購買不動產始終是一個理想投資，可以收取合理租金回報和賺取中長期樓價上升的雙收益，實屬化算。
經濟有周期 樓市不例外
在選擇地區時，應選擇未來五年供應量較少的，如市區，原因是這些地區中長期供應少令升值能力強大。筆者重申表明，房地產市場是跟隨大圍經濟走的，是有周期的。當大圍經濟環境調整時，它難以獨善其身，而且調整速度是很驚人的，不可輕視其殺傷力呢！全世界的未來經濟動力來自中國，但中國的經濟是有周期性的，當它步入下調的情形時，香港物業投資者應特別小心
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