復建「適量」居屋？

http://paper.wenweipo.com [2011-05-14] 我要評論

祝越山獅子山學會

　如果今天復建居屋，只會再次扼殺私人發展商興建中小型單位的意欲，市場上亦只會單方面出現「興建更多居屋」的要求，到時私人市場更趨豪宅化，居屋居民只會更無力脫離居屋，晉身私人市場。失去了爭取利益的動機，房地產市場發展只會停滯不前。

　自從金融海嘯後，樓價就像火箭一樣上升。有市民投訴置業無門，亦有年青人形容置業為遙不可及的夢；雖然大家都明白問題的根源是聯儲局的量化寬鬆貨幣政策，但亦認為政府應該採取果斷措施解決問題。

樓價不會永遠只升不跌

　近期有關討論、訴求開始冷卻，房地產市場消息在港聞版所佔據的版面亦隨著減少。然而，「復建居屋」這4個字仍然可以在日常生活中找到；走到街上，這4個字基本上可以在每一位政治人物的宣傳牌上找到，可見「復建居屋」這個訴求仍然有價有市。

　在這些訴求中，不少是要求復建「適量」居屋。

　筆者思考良久，想不通何謂適量。某天在街上看見印上「要求復建適量居屋」的宣傳牌，借機詢問家父何謂「適量」。家父道：「每年3,000略嫌不足，每年5,000應該差不多。」跟想像一樣，得到的不過是一個粗疏的答案。筆者追問其支持復建居屋的緣由，得到的答案是：「樓價高企」。

　筆者不明，何以彷彿樓價永遠都只升不跌，或是永遠在高位徘徊？各位可以作一個嘗試，把過去20年的平均樓價以折線圖的形式畫出來，得出來的結果絕對不是一條向上升的直線；卻是充滿升跌的折線，組成一幅仿似過山車路軌的折線圖。

　「我知道樓價會跌，但不知道是何時，亦不想永無止境的等待。」

政府今日降低置業門檻反害市民

　既然知道樓價會跌，何以不能多忍一時三刻？置業是人生中一個重大決定，投資額十分巨大；在樓市高峰購入物業，市況逆轉之時隨時變負資產，甚至破產。私人市場如是，居屋市場亦如是；今天要政府在樓市熾熱之時為市民降低置業門檻，可知隨時會令無數家庭陷入困境？

　「何以不把居住市場跟投資市場分開？」

　不少人都提出過這個問題，卻從未聽聞有人提出一個可以在香港執行的確切方案。有人提出參照鄰近的新加坡，仿傚他們的組屋政策。筆者卻疑慮他們是否有點一廂情願，新加坡的組屋政策雖是參考香港的居屋，實行卻跟香港居屋政策不同。以筆者所見，不少人把對香港居屋政策的認知，幻想新加坡的組屋政策亦是同樣，卻不知所想的與事實並不相符。新加坡購買組屋的附帶條件，比很多人想像中要複雜得多。

　「衣食住行始終是每個人的需要，難道不應該解決住的問題？」

房地產市場公營化不利市場發展

　住的問題需要解決，卻不應以問題解決問題，這對長期改善市民生活環境起不了任何幫助。近年不少人投訴私人發展商「只顧發展豪宅，謀取暴利，忽略社會需要」。然而細想，發展物業的時間以年計，停建居屋不過10年光景。過去私人發展商不熱衷於發展中小型單位，主因是要避免與政府的居屋直接競爭(又有哪個財團可以跟政府直接競爭？)，同時亦是因應市場需要；大單位呎價較高，是因為市場對大單位需求甚殷，而非因為單位大。只要市場上對中小型單位有足夠需求，商人絕對會因應需求而作出供應上的調整，不會因一時感情用事，蓋過長期的理性決定。

　過去在私人市場的帶動下，香港的住屋環境不斷改善，為香港市民帶來高質素的居住環境；將房地產市場公營化，只會扼殺住屋的發展。到時香港的住屋環境50年不變，會是你所想要的嗎？

　復建居屋，最適量的數字永遠是「零」。

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