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■圖為重慶公租房小區「民心佳園」。 新華社
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
筆者於一月中旬參加2012渝港金融合作專題研討會，會後得到重慶市長黃奇帆親自接見代表團一行。這次活動是由香港特區政府、重慶市政府和香港交易及結算所聯合主辦，目的是探討和介紹重慶國企和民企來港上市過程，使更多渝企可以於龍年赴港上市集資。香港訪問團由財經事務及庫務局副局長帶隊，成員包括各種上市中介機構代表如投資銀行、商業銀行、證券商、律師行、會計師行、估值師行、公關機構等等。筆者利用這次機會了解全國聞名的「重慶模式」發展下渝經濟最新形勢。
作為「重慶模式」的主要執行者之一，黃奇帆市長在2012年政府工作報告中報給人民一個大喜訊。該市的主要發展指標好中加快，全市生產總值已破1萬億，比上年增長16.5%，增幅高據全國冠軍。其他數據也全線上揚，如地方財政收入突破2,900億元，升46.1%；商品銷售額破1萬億元，升30%；社會消費零售總額達3,400億元，升18.5%；城鄉居民收入分別增長15.5%和22%，達到20,250元和6,438元。
鼓勵當地企業來港上市
「重慶模式」指的「一頭在內，一頭在外」加工貿易新經濟模式順利進行，渝市作為內陸開放高地基本形成。實際利用外資突破100億美元，增長25%；新增海外投資項目50億美元；進出口總額達到2,922億美元，翻了一番多。重慶港成為內陸首個中歐安全智能貿易試點口岸，外地貨物經由重慶轉口貨運量佔比達到32%，國際航空貨運量翻了兩番多。黃市長更向香港代表團打趣說，他們可以乘搭郵船沿江向下直達中環市區。這說明渝政府非常重視渝港兩地未來經濟合作前景，並會鼓勵當地窗口公司、國企和民企陸續來港上市。
縱然重慶經濟發展急速上揚，但其商品房價格仍然遠遠落後於北上廣深的一線城市。有見於經濟仍在上升軌道上，渝政府不想見樓市出現泡沫現象，於2011年1月起施行《重慶人民政府房產稅改革試點的暫行辦法》，對重慶主城九區內獨棟商品住宅，交易單價達到上兩年均價二倍(含二倍)以上的住房、無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套以上的普通住房開徵房產稅。房產稅開徵滿歲，從數據中已看出收到市場緩速的效果。
數據顯示市場活動受控
2011年全市房地產開發企業完成投資達2,015億元，同比增長24.4%，但增幅已從第一季開始持續回落。再者，2011年重慶市施工、新開工面積增速均呈現不同程度的回落狀態，其中商品住宅施工面積15,923.84平方米，增長15.9%；住宅新開工面積5,214.42平方米，同比下降1%；住宅竣工面積2,826.78平方米，增長29.7%，三組數據都呈現市場活動已受控，未來增應量會有序地減少。反觀全市商品房銷售面積連續兩年(2010及2011年)增速的值維持在個位數水平，且不斷放緩的趨勢表明，全市商品房銷售市場趨向理性。2011年商品房銷售面積4,533.50萬平方米，當中住宅佔4,063.42萬平方米，同比增長只有11.9%，基本上情況已受控。
根據世聯地產統計，2011年全年重慶主城區商品房交易1,537萬平方米，同比去年下滑30%，回到2005年水平。在去年十月份開始，市場呈現從低谷反彈現象，尤其十二月單月成交面積已回到200萬平方米，顯示出樓市有多項實質需求支撐令投資者陸續返回市場在低位開始吸納。市政府看見市場受到抑壓受控，將2012年主城區高檔住宅房產稅起徵標準由2011年建築面積9,941元提高至12,152元/平方米，有助於釋放市場中對中高檔住房的剛性需求。
從絕對單價分析，重慶房價仍處於「價格窪地」。例如北濱路的招商江灣城從以前同區的9,500元呎價回落到8,500元，華潤二十四城由9,000元下降到低於8,000元單價，還有南岸及江北區的著名發展商減價後回到單價約7,000元/平方米的均價，這些高質素樓盤都賣得非常理想，這都清楚說明渝商品住宅的單價已基本上企穩了。
市政府以「五個重慶」手法打造成為國家中心城市的戰略目標下，渝市房地產剛性需求會持續，政府以行政手段有效控制供應量情形下，該地的房產市場持續興旺，樓市保持價量雙穩的情形料會持續。
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