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新居屋補價方式不宜改動


http://paper.wenweipo.com   [2012-02-10]     我要評論
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■新居屋計劃初步規劃用地中,沙田碧田街和美田路交界的4D區面向城門河。 資料圖片

世紀21(香港)首席顧問兼註冊專業測量師陳東岳

 「復建居屋」的目的是要幫助上車一族,當初沒有前置怎樣補價的具體安排,對於一些現時行之有效的做法,不應隨意改動,任何改動均需要考慮對現有各持份者的影響。房委會討論新居屋定價及補價安排,表面上看來,新方案似乎比舊居屋補價方式優惠,但認真看是否如此,很值得深思。

 首先,新居屋的買價定於申請人的負擔水平,而不與市價掛u,這樣定價不能反映樓盤所在地區及各單位質素的區別,比如樓層高低及坐向景觀等,這種定價方法本身已是有問題。至於買價與市價之間的差額,以貸款形式處理,在售出單位時補回給房委會。補價方案的選擇,現時考慮五個方案,除了方案1是「免息」方案,其餘四個方案,分別在於怎樣計算利息及風險系數的具體細節。

即使浮息計算也非絕對有利

 撇開上述定價問題,就新居屋的五個補價方案,按現時已披露的資料顯示,表面上以「浮息」計算補價或較可取,但其實就算以浮息計算,也不一定絕對有利。對於打算長住新居屋不變賣套現者來說,年期愈長久,利息將會愈積愈多,多年後,到想出售時,補價金額較大,售出機會遜於居住年期較短而出售的單位。

 另外,現時港息處歷史低位,但難保將來利息飆升,「無所損益」利率複算利息可能數額不菲。所以「浮息」帶有一定風險,除非如方案5預設「封頂」於2%或方案1「免息」,但設封頂或免息即是將風險轉嫁於貸方,又引發會否過於優惠的爭議。從另一角度看,「浮息」補價方案鼓勵愈早出售愈好,因為所付利息愈少,這又會惹來鼓勵炒風之嫌。

 現有舊居屋業主與房委會受合約束縛,補地價須依原有規條進行,就算新方案較優惠,除非透過修例,否則舊居屋業主勢難獲准採用。

應避免新舊居屋群組分化

 從現實角度考慮,現時25萬戶居屋業主,由於新居屋尚未推出,後者沒有一個新群組,為避免日後新舊群組分化,基於上述種種考慮,現時轉悀揖撚臐C還是沿用現有舊居屋的訂價原則及補地價方案較好,始終一切運作圓熟,兼且免卻予人「何以厚待新人而刻薄舊人」的口實。

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