新居屋補價方式不宜改動

放大圖片

■新居屋計劃初步規劃用地中，沙田碧田街和美田路交界的4D區面向城門河。 資料圖片

世紀21(香港)首席顧問兼註冊專業測量師陳東岳

　「復建居屋」的目的是要幫助上車一族，當初沒有前置怎樣補價的具體安排，對於一些現時行之有效的做法，不應隨意改動，任何改動均需要考慮對現有各持份者的影響。房委會討論新居屋定價及補價安排，表面上看來，新方案似乎比舊居屋補價方式優惠，但認真看是否如此，很值得深思。

　首先，新居屋的買價定於申請人的負擔水平，而不與市價掛�u，這樣定價不能反映樓盤所在地區及各單位質素的區別，比如樓層高低及坐向景觀等，這種定價方法本身已是有問題。至於買價與市價之間的差額，以貸款形式處理，在售出單位時補回給房委會。補價方案的選擇，現時考慮五個方案，除了方案1是「免息」方案，其餘四個方案，分別在於怎樣計算利息及風險系數的具體細節。

即使浮息計算也非絕對有利

　撇開上述定價問題，就新居屋的五個補價方案，按現時已披露的資料顯示，表面上以「浮息」計算補價或較可取，但其實就算以浮息計算，也不一定絕對有利。對於打算長住新居屋不變賣套現者來說，年期愈長久，利息將會愈積愈多，多年後，到想出售時，補價金額較大，售出機會遜於居住年期較短而出售的單位。

　另外，現時港息處歷史低位，但難保將來利息飆升，「無所損益」利率複算利息可能數額不菲。所以「浮息」帶有一定風險，除非如方案5預設「封頂」於2%或方案1「免息」，但設封頂或免息即是將風險轉嫁於貸方，又引發會否過於優惠的爭議。從另一角度看，「浮息」補價方案鼓勵愈早出售愈好，因為所付利息愈少，這又會惹來鼓勵炒風之嫌。

　現有舊居屋業主與房委會受合約束縛，補地價須依原有規條進行，就算新方案較優惠，除非透過修例，否則舊居屋業主勢難獲准採用。

應避免新舊居屋群組分化

　從現實角度考慮，現時25萬戶居屋業主，由於新居屋尚未推出，後者沒有一個新群組，為避免日後新舊群組分化，基於上述種種考慮，現時轉�悀揖撚臐C還是沿用現有舊居屋的訂價原則及補地價方案較好，始終一切運作圓熟，兼且免卻予人「何以厚待新人而刻薄舊人」的口實。