|
馬建波 百家戰略智庫理事
自9月14日美國聯儲局推出新的第三輪量化寬鬆(QE3)貨幣政策以來，港匯持續走強，顯示熱錢已偷步持續流入香港。近日，港匯更持續穩固在1:7.75強方，迫使香港金管局3年來連續兩次出手，拋出近75億港元，吸納流入的美元，以確保聯繫匯率機制的穩定。隨著熱錢的持續湧入，金管局不排除將再度出手干預。此舉既顯示在當前環球經濟持續低迷的形勢下，香港聯繫匯率機制所承受的改革壓力，也反映出熱錢的持續流入將加速香港通脹和資產市場(股市和樓市)，尤其是樓市的泡沫風險。
目前香港平均樓價已超過亞洲金融危機高峰期近15%，顯示存在較大泡沫。財政司和金管局已多次發出預警，並先後推出置安心工程，加推土地供應和舊樓改造，提升按揭首付比例和供樓負擔考核比例等多項調控措施壓制樓價，但樓價未有止步跡象，近期仍維持每月2%的平均升幅。
熱錢湧入增樓市泡沫爆破風險
香港樓市近年之所以出現與經濟背馳的現象，節節上升，且升幅可觀，主要因為長期以來香港樓市供應結構扭曲，年有效需求(自住加投資)約2萬-3萬個單位，但供應不足1.5萬個單位；加之自2008年全球金融海嘯以來，香港聯繫匯率促使香港進入長期低息環境(近5年來最優惠利率P-平均為2.1厘；HB更低至1厘)，金管局自主調控利率手段幾乎為零。由此可見，土地開發滯後，長期供應不足，投機熱錢流入和低融資成本，都助推了香港樓市泡沫的膨脹。目前香港樓市的租售比(投資回報率)已回落至3%或以下的高風險區域(最新通脹率已達3.8%)，樓價收入比已升越14倍，顯示供樓負擔持續上升。香港樓市泡沫已存在隨時爆破的風險，導火線可能就是大量持續湧入的全球熱錢。
本次美國QE3較之QE1及QE2規模更大，時限更長，其以不設期限的方式進行，每月購買400億美元(約3,102億港元)的按揭抵押債券(MBS)，直至就業市場顯著改善(即失業率降至7%以下)。聯儲局又維持低息在0至0.25厘不變，並將超低息政策期限從2014年底延長至2015年中期，同時，繼續將「扭曲操作」政策推行至今年底。為保持美國經濟的復甦動力和調降失業率的目標，美國將加快印鈔速度，繼續輸出通脹，透析全球資產，並迫使歐洲和亞洲持續釋放量寬政策與之對沖結算。
港府應做好應對準備
香港作為中國經濟的前沿和亞洲國際金融中心，又是全球最自由開放的金融市場，無疑成為國際熱錢獵殺的主戰場。隨著熱錢和國際游資的進一步流入，必將引發香港金融市場和資產市場的劇烈波動。自今年9月中以來，香港股市雖然由低位持續反彈近2500點至21700點，但受中國經濟和本港經濟下滑，及通脹回升的拖累，相較於近3年來連創新高的道指和納指而言，仍顯積弱難返，目前恒指市盈率仍處於10倍左右的低風險區域。隨著熱錢的流入，恒指尚有一定反彈空間，但樓市已進入「高處不勝寒」的危險境地。未來數月，隨著國際熱錢洶湧澎湃之後的急速退潮，香港樓市的泡沫必將最先刺破，一洩千里。對此，必須引起各方高度警惕！
為今之計，港府必須未雨綢繆。一方面，香港政府調控樓價的措施不能放鬆，開發新界東北和擴建居屋加大的計劃必須加快落實，另一方面，金管局等專業機構應加強投資者風險警示教育，並盡快研究香港聯繫匯率與時俱進的改革方案。
|
