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■將來大圍站上蓋項目落成後，可望與沙田站的新城市廣場等區內商場形成對香港境內其他購物區的分流熱點。 資料圖片
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
繼市建局變招成功批出觀塘市中心項目後，港鐵亦以提供不同選擇的「A、 B餐」方案，剛宣布成功批出大圍站項目。由於這兩大項目共約提供4, 600伙住宅，成功批出令本年度首三季推出可建單位已達1.68萬伙，達到年度目標1.88萬伙的九成，連同港府包括通過賣地等增加供應渠道，料今年度新批住宅供應可以達標甚至超標完成。
今次港鐵重推大圍站，靈活變通創新採用讓發展商可選擇純住宅或同時發展住宅及商場的兩種方案，獲得八組財團共九份標書競投，這項改革是成功的。中標取得發展權的發展商新世界其實入了兩份標書，即是除了選擇純住宅發展外亦希望一併取得商住發展權，唯港鐵最終決定接納新世界取得前者。
大圍住宅項目料受歡迎
項目住宅樓面約205萬方呎，料發展兩至三房單位，共可建2,900伙，假如因應近期市場趨勢，細單位佔較高比例，則單位數目或會更多。項目位置及交通條件優越，沙中線通車後，大圍站將成為貫通南北及東西兩大鐵路走廊的交匯點，南北走廊指由金鐘至羅湖鐵路線，而東北走廊指烏溪沙連接至屯門的鐵路線， 以這些優越條件，加上沙田本身是本港樣板新市鎮，基建及配套社會設施成熟完備，項目的住宅理應受到市場歡迎。
今次項目能夠成功批出的另一個因素是地價，港鐵獲調低地價18%至約103億，如財團只選擇發展住宅部分，只需負責當中28.56億元地價，無疑風險相對降低了不少，於是在競投時可給予港鐵較高分紅比例。有人認為港鐵欲保留商場部分而在這方面定下較辣條件，如果財團選擇一併發展商住方案，除了要支付全數地價外，港鐵有權在十年後以市價1.6倍購回商場，筆者認為這是否加辣屬於見仁見智，或許這個條件令財團認為較不吸引，從而出價較保守而不獲港鐵接納。
規模地域性商場具吸引力
項目的商場部分約66.7萬方呎，建成後是具規模的地域性商場，比較圓方的49.3萬方呎及日出康城商場的53.2萬方呎都大。其實港鐵旗下商場已發展成為知名品牌，比如圓方、德福及青衣城等各有特色，租客組合及形象設計都有很高水平，由港鐵自行管理大圍站商場，憑藉其過往成功經驗及業績，相信很大機會是「生金蛋的鵝」。
將來大圍站項目落成後，可望與沙田站的新城市廣場等區內商場，形成對香港境內其他購物區的分流熱點，而對於該站的住宅樓盤來說，有一個成功的商場在項目基座，亦有相輔相成的效果，除了方便住客購物消閒之外，亦會對項目的住宅樓價有所裨益，成功的例子如圓方及太古城等。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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