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■圖為將軍澳將軍澳中心。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
去年本地樓市一反傳統，樓價升勢不再由豪宅帶動，大部分升幅來自中小型住宅單位，其中追捧新界細價樓的買家愈來愈多，令去年新界樓價升幅高達16%，跑贏港島(13.3%)及九龍區(9.8%)物業。整個新界版圖中，新界西更超越新界東區，真正是升市冠軍地區，尤其是元朗/天水圍一帶，區內大型屋苑首次突破1997年水平。
如果試圖具體分析新界西急升的原因，大體上可以歸納下列幾點。因為樓市「辣招」影響，細價樓宇相對上稅費利率最低，而且銀行按揭利息和成數是較為優勝，市民購買「細價」樓是可以明白。市區樓入場費動輒六百萬元以上，上車客唯有退而求其次，轉投門檻較低的新界區中小型單位，尤其是新界西區的平均呎價水平長期低水，水自然向低處流去了。因為歷史上新界區發展是沿着九廣鐵路自然拓展，以往新界東區的「城市化」程度較高，新界西部則仍然保留着低密度鄉郊化氣氛，是整個香港中「城市中綠洲」，上車人士自然被吸引進駐，既可以享受較平樓價，更可親身經歷鄰近宜人舒適環境。
基建「重西輕東」前景獲看好
未來特區基建是「重西輕東」，眾多工程都是於新界西興起，如港珠澳大橋、機場第三條跑道擴展、繞道新界公路網將大大改善新界西區地區性交通通達程度，令市民看好未來前景。再者新界區尤其新界西部是未來特區主要房屋供應地，一二手市場互動會產生良性效果，拉動新界西樓市活躍起來。
樓價上升的等號必是交投暢旺。回顧新界區2014年樓市表現，新界區錄近萬宗一手住宅註冊，較去年急升逾七成，而註冊金額按年升1.3倍突破750億元。相對而言，區內二手住宅註冊數量和金額分別是23,500宗及925億元，只上升19%及27%，二手升幅遠遜於一手。但是大家要注意，一手樓平均註冊成交價是7.5百萬元，遠比二手的3.9百萬元高，這是表示一手樓價值未來會拉高二手樓均值，進一步將新界區樓價與其他地區看齊。
今年重磅住宅供應帶惹關注
新界區是本港主要新盤倉庫，計算已批及待批預售項目以及發展商有意向開盤的，今年會涉及單位數逾一萬六千伙，是全港的60%左右，尤其是將軍澳及元朗是主要供應地帶，其他地區分散於荃灣、屯門、沙田、馬鞍山等等新型城市中，大體上新界西地區仍是今年重磅住宅供應帶。今年首季已發佈幾個大型新盤上市，都是位於將軍澳及元朗。根據樓盤資料了解，首季樓盤是以上車盤主導，樓價維持在五百萬之內，預料成交量仍然不減。在區內一手樓市情拉動下，不難預計同區的二手樓市保持暢旺，可以增至2.5-2.6萬宗水平，價值400萬以下成交佔區內整體比例繼續下跌。
展望今年樓市。其實存在利好及利淡因素，下半年後利淡因素轉趨強化。本屆特區承接上任政府留下的五年低量私人住宅供應量，特首立刻決定加大年供應量至約1.9-2.0萬宗，但是興建需時和約五萬個需求量仍積存市場上，全球利息低企推高樓價。從特區人口結構數據，本港家庭成員不斷走低，由十年前每戶逾三個人減至現時不足三人，加上人口老化，年產不少至4萬對新婚夫妻和年青人崇尚自組家庭多種因素驅使下，中小型住宅剛需強大，令樓價及租金節節上升。
因為政府「辣招」政策導向，用家購入「細價」樓稅費負擔較便宜，銀行按揭成數和利息較優惠，用家自然較容易上車。「辣招」推行至今年，業主出售樓宇時傾向將應負擔的稅項從成交價中收回，如果未能達到有淨餘利潤的情況，則寧願不賣轉為出租，這造成市場盤源減少，成交價每每寫下新高，變相將稅費支出全部或大部分轉嫁於消費者身上。面對政府未能立刻「再加辣」的困局下，市民預料政府未有具體政策再下挫樓價，便形成「寧買早、寧買貴、不買遲、不賣平」的羊群心態。步入2015年首月，中小型樓宇尤其市區大型住宅單位接力上升，走勢大可以延續到新春假期以後，而且由新界區擴延至港島及九龍地區。
宜留意下半年市場利淡因素
不過，市民應留意下半年利淡因素轉為濃烈。長遠來說，房屋供應量增加，《施政報告書》提及未來五年私樓平均年落成量是1.46萬伙，對租金/樓價有平抑作用。因為樓價太高，上車客可負擔能力越來越弱，細價樓升浪會受影響。受到外圍經濟尤其祖國放緩影響，本港經濟表現今年會略遜去年，工資升幅自然受累，間接地控制樓價上升勢頭。在這些大方向因素以下，2015年更會看見息口上升情形，其啟動時間表和數量將決定下半年樓價上升幅度。
綜合來說，中小型樓宇仍會跑贏大市，一手樓傾斜於新界令該區一/二手住宅樓市保持活躍。但是隨着去年新界中小型樓價升了16%後，今年升幅會放緩，預料仍會是10%左右，下半年端視利息走勢才可看清，但是平穩樓價可以預期的。在總樓價仍然向上局面下，上車客仍然只可鍾情新界區，短期內購買力仍然大量注入。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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