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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
於1月底，山西省召開省十二屆人大四次及省政協十一屆三次會議，委員們聽取省長報告去年政府工作情況，並對今年作了重點性前瞻。去年，山西省是政治整頓和經濟下滑的年份，幾項主要經濟指標不達到預期：全省生產總值只增長4.9%，固定資產投資只增長11.5%，社會消費零售總額只上漲11.3%及城鎮居民和農民人均可支配收入分別只長8.1%和10.8%。可喜的是消費價格及城鎮登記失業率受控在合理區間，分別只有1.7%和3.4%增長率，經濟環境沒有再惡化。
縱然經濟增長減慢了，但是太原城建速度並未見到降低。還記得去年兩會期間，省委特意安排政協委員參觀太原市東西南北四條中環快速公路興建，今年從機場驅車往酒店正使用其中一段路，發現全線大體上已交付通車，路平如鏡，質量不俗，車輛高速行走首次確認太原已發展成為中型現代化城市。筆者沿路發現不少新型高層商品住宅及商業大廈正在施工中，勢將太原市內中心區和近郊區樓價進一步拉近，紓緩中心區土地需求的壓力。
在兩會中，省委書記王儒林強調要使太原市成為引領全省各項事業發展的首善城。全面推進「六大發展」，太原將會加強區域規劃，產業和項目布局、科技創造等方面的工作，圍繞幾項新興產業，抓好服務業如總部經濟、現代物流、文化旅遊、商貿金融、電子商務、健康養老，通過完善政策和強化引導，打造太原為全省首善城市。
打造首善宜居省會城市
太原正穩步朝向宜居幸福的省會城市。省委去年調入善於城市改造的前大同市長，現任太原市長剛到任已「馬不停蹄」開展城市大規模改造，包括建造環市高速公路，中心區修建立交橋，着力解決空氣污染問題及推進大量市政基礎建設。
今年政府工作報告中，省長宣布會投資393億元（人民幣，下同）加快推進15個國家鐵路項目，4個地方鐵路項目，太原-晉中輕軌及24個運煤裝車點。省委近日正式批覆設立晉中市108廊帶區域一體化發展示範區，以108國道晉中段184公里為軸線，涵蓋榆次區、太谷、祁縣、平遙、靈石縣和介休市，區域國土面積6,422平方公里。當這些開發及基建工程完成後，太原-晉中同城化客觀因素已齊備，大太原都市區是指日可待。
回顧過去五年太原樓市情形，不難發現首四年新建商品住房均價及成交面積都經歷起跌周期，而去年太原樓市因限購令於八月四日全面取消及「金九銀十」後銀根鬆綁後，最後三個月出現明顯反彈情形。新建商品住房均價由2010年的7,278元/平方米，逐步下跌到2011年及2012年的6 ,057元/平方米及5,988元/平方米，到2013年才回復上升軌道至6,747元/平方米。2014年太原樓市是「先跌後升」，至2014年11月中國指數研究院發布的太原新建住宅價格指數為6,963元/平方米，環比上漲0.19%。
剛需及改善型房銷情佳
2014年太原樓市特點是量跌價滯、品牌集中度高、庫存量大、競爭加劇的情況。受到反腐和年初限購打擊，當地超大戶(一般在300平方米以上)普遍滯銷，開發商尤其大型全國性的紛紛改戶型迎合改善型及剛需型購房群，並且「以量取價」方法進行促銷活動，使到最後三個月剛需和改善型房銷情理想。
2014年是太原樓市的「寒冬」，那麼今年可能是「暖冬」。「去庫存、產品細、跨界轉型」是今年的主題，成交均價及數量可望平穩。2015年可供土地不多，未來一年仍以消化庫存為主。土地供應增長會視乎「城中村」和棚戶區的改造速度，預料政府會着力加大力度，那麼進入市場的土地總量會變大，加劇庫存高的壓力。
從歷年成交價格來看，太原商業地產價格自2006年至今是呈現一路上漲勢頭。不過太原市商業發展較為緩慢，商業用房成交一直低迷，這有待太原市第三產業持續發展才可拉動商業地產的剛性需求。反過來，2014年的辦公用房是熱點，均價基本在15,000元/平米左右，而且年內成交量倍升了。
成本上升促使房價難降
展望今年，剛需及改善型商品住宅及辦公用房仍然是投資熱點，是價量雙穩定的局面。如山西省房地產協會會長所言，山西省房價比西部地區還低，於中部地區處於中下游水平，主要城市的房價是長期平穩，成本上升促使房價難下降。
在兩會期間，省委安排參觀太原規劃展示廳，總規劃師解析了未來太原市眾新區域的發展情況，對「城中村」和「晉陽湖商貿區」項目的形象最深。兩者都是周期長但回報豐厚，等待中大型投資商進駐開發。各位有識之士，對太原未來房地產發展看好的話，本人免費陪同、介紹、考察、分析及評估，好讓太原城建活動再上一層樓。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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