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香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
港府致力增加長遠可發展土地，剛啟動洪水橋新發展區的最後階段公眾諮詢，預計於2020年開始工地平整及基礎設施工程，首批居民可於2024年入伙，料整個發展區會在2037年完工。根據最新建議方案，新發展區的總人口約215,000，共提供約60,100個住宅單位，創造約150,000個就業機會。吸納前期諮詢收到的意見，當局新方案作了頗多大刀闊斧的修訂。
洪水橋位處新界西北策略性地理位置，透過現有和擬建的鐵路和公路連接香港國際機場及香港和深圳各地區，新發展區將會定位成為一個本港社會和經濟增長的新一代新市鎮，亦是香港中長期的主要土地來源之一，有助於應付未來房屋及社會發展的需求，新定位將會有助於重新平衡全港人口和就業的分佈。
筆者重視新發展區的新定位打造將成為境內西北地區的就業中心，解決本港就業機會過分集中在主要市區的問題，有助應付天水圍以至本港西北地域尤其較高薪職位短缺，兼可緩解新界至市區的交通走廊的交通擠塞。
新方案引入商業街增活力
順應前期諮詢時公眾的意見，新規劃對洪水橋及天水圍兩個鐵路站周邊地區均引入大量商業元素。洪水橋新車站周邊重新規劃為「商業」用地，除擴展用地範圍外，亦都加高了密度至9.5倍容積率。新商業中心擬結合文娛及公共服務元素，包括興建一個裁判法院、政府辦公室和社區會堂。同樣地，圍繞西鐵天水圍站的地區也進行類似重組，冀能為附近居民提供新增就業機會。新方案更在不同的位置引入商業街，以加強街道的活力，為居民提供各類購物體驗和選擇。
回應市民推動流浮山地區經濟的要求，修訂建議在該區規劃一個附有公共停車場的新「商業」地帶，新建議的環保運輸服務也將延伸到新發展區的北部，利便遊客直接往返擬建的洪水橋站及西鐵天水圍站。
在物流和特殊及創新科持用途發展方面，新方案充分利用洪水橋新發展區聯繫香港和深圳主要貨運和客運的策略性地理位置，把連接港深西部公路的周邊地區預留作物流、企業和科技區及工業區，提供地方發展廣泛的工業/特殊工業用途如創新科技研究中心、測試和認證、資料儲存中心及相關行業等。
公私營住宅已作周全布局
總體規劃相關經濟土地用途將就業機會數目增至150,000個。公眾普遍關注公私營房屋供應以及相關組合，新發展區將會是中長遠房屋發展主要土地來源之一，有合共約60,100個新住宅單位，有意見認為應增加公屋及居屋的數目，估計當局已為此作周全考慮，包括目前鄰近天水圍的公屋數量比例較高，新規劃需在整個地區考慮及平衡不同種類的住宅發展，以應付市民的不同需求和負擔能力。要締造均衡的社區、避免造成過分由公營房屋主導，新發展區建議51（公營）：49（私人）的房屋單位比例，若與天水圍整體綜合考慮的比例則約為69:31，料出於為鄰近天水圍已發展區域重置平衡的考慮。
為確保新發展區土地能夠適時推出，發展局指出，洪水橋發展區將採用類同適用於新界東北發展區的「加強版的傳統新市鎮發展模式」進行收地。政府原則上將收回發展區內的土地，包括私人持有的土地，重新規劃發展。洪水橋新發展區內私人土地約70% ，政府較難以全部收回土地模式開發新發展區，否則或惹來司法覆核挑戰。為免訴訟曠日持久，借鑑新界東北新發展區的要求，政府大致上有4個允許原業主申請原址換地條件：（一）土地規劃作私人發展（住宅或商業等）、（二）不少於4,000平方米(4.3萬平方呎)，由單一業權人或協營公司持有、（三）在指定期限內完成補地價、（四）向土地佔有人作出現金賠償，金額須與政府作出的賠償安排相若。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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