百家觀點：「豪宅大時代」會否來臨？

http://paper.wenweipo.com [2015-06-16]

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■圖為香港西半山豪宅。資料圖片

山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師張宏業

六月初，香港東半山豪宅傲璇再下一城，地下及一樓複式單位以破9.5萬呎價成交，成為亞洲最貴分層豪宅。回顧傲璇過去一年的成交價，讀者會發現是屢創新高，從2014年中的11樓成交呎價約8萬，到同年8月的8.5萬，再攀上今天的9.5萬，整整14個月內已急升二成。同樣地，西半山的天匯單價(以40樓以上超高層數比較)也由2011年4月的8.3萬上升至今年4月的9.3萬，升幅達11%。這形成「一東一西」兩座豪宅分層大廈，單價「你追我逐」的有趣情形。

從具體數字來看，豪宅轉趨暢旺，也不單局限於「明星樓盤」上。據某大媒體統計，傳統豪宅地段如山頂及南區今年已錄得130億成交，並一舉突破2014年及2013年的金額。雖然今年只錄得近100宗一二手成交，但也接近2014年、2013年全年的117宗及95宗，筆者大膽地打賭今年該區成交量可直指200宗。

業主追價升勢轉向凌厲

如果以貝沙灣高層大廈單位成交情況去考量，讀者不難發現近兩個月有突破性發展。以今年四、五月為例，四月、五月的成交量分別是19宗及26宗，相比去年月成交量(以下半年比較)維持在8至17宗，可見明顯地轉活不少。根據當地代理稱，在四月份成交轉旺後，有三成的貝沙灣業主反價，使到市場調整叫價再高出3%，但是5月份仍然錄得26宗成交，反映業主有「追貨、追價」心態。一年間，買賣均價由每呎約20,100元急升到25,800元，升幅達28%，升勢轉向凌厲。

政府差餉物業估價署於六月發布今年首四個月的香港物業市場回顧中，全港A、B、C型私人住宅單位(面積在100平方米以下)和D、E型單位(面積在100平方米以上)，今年四月相比2013年12月售價指數分別上升21.67%及10.77%，反映中小型單位升勢遠遠拋離大型單位。以所有類別單位作分析，整體私人住宅的同期指數上升21.22%，也遠遠優於大型單位的10.77%。今年的「股市大時代」會否翻起「豪宅大時代」呢？

各大龍頭代理齊齊唱好

各大龍頭物業代理商高管「異口同聲」「出口術」唱好豪宅，指出4月份後，異常活躍的本地股票市場已產生財富效應，獲巨利者會轉移部分利潤到房地產市場，尤其是豪宅單位，由短炒改為長期投資方式。本地豪宅雖然回報率只有1.5% - 2.5%，但是「長期低水」令升值前景較為看好。本地發展商也一改營銷主線，下半年積極推出豪宅單位。上周六更出現港島三豪宅新盤齊發局面，三個樓盤的共十三間豪宅同期開售，其銷售成績是未來市場指標。

萬眾期待的新鴻基何文田「天鑄」乘勢開售第一期住宅單位，首批戶型以4房為主，兼售少量2房單位，面積由902至2018平方呎，定位呎價介乎27,293元至48,074元，直追西九龍九龍站上蓋眾發展項目的海景單位呎價。開發商定價進取，說明對後市信心不減。

筆者同意今年首5個月，豪宅市道已轉趨暢旺，無論一二手市場成交量及成交額，都一洗過去兩年的頹勢，但是能否維持下去再創新高峰，則要視乎眾多因素。豪宅是「富人市場」，內地及香港企業家對香港政局穩定尤為敏感。如果2017年政改能夠順利過關，立法會普選可以落實，則特區政局會轉向理性務實，豪宅市場會受追捧向上。

利息今年內料不會上升

投資豪宅人士，大部分只是拿身家的一部分去買樓，樓價上升受利息走向影響不大。不過利息走向正說明全球及本地未來經濟榮辱與共，利息轉勢抽上是打擊樓市信心，對豪宅起了間接性平抑作用。如果應市場普遍預測，今年內利息不會掉頭向上，則豪宅市場剔除這個利淡因素，豪宅再發力上升阻力便少一關。

「中東呼吸綜合症」於韓國大規模爆發，疫情會否擴散至大中華地區呢？SARS經驗已告訴大家，MERS肯定是特區樓市全面殺手，不論大中小型住宅，都會面對成交量大跌及「中招」地區樓市「災難性」影響，未來本地樓市仍然會持續升溫要看疫情發展了。

如筆者前文提過，今天本地樓市因為眾多辣招已令一手市場主導整體表現。未來數月，本港發展商肯定會「乘勝追擊」「密集式」開售豪宅樓盤，後市看其銷售情況。如果仍然保持暢旺，發展商自然地提高呎價，部分購買力則轉戰二手市場，才會出現全面「豪宅大時代」，一二手樓價互相牽引反覆向上局面。

看來豪宅上升形勢客觀條件已經齊備，後市視乎其他「天時、地利、人和」因素如MERS擴散情況、利率走向、政改發展等等。無論如何，未來六個月本港豪宅可被看高一線，值得投資者注目一下。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。

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