內房市場終於止跌回暖

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■內房5月份升勢主要得力於一線城市領漲因素，尤其是深圳及上海，新建住宅價格按月分別上升6.6%和2.2%，令到四大一線城市上漲3%。 資料圖片

山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業

在6月18日融創中國推售北京二環貴重住宅樓盤時，孫宏斌主席被問及對內地樓市展望。他表示一直不看好房地產市場，但一線城市沒問題，如北上深，主因供需因素，她們城市人口一直向上，這樣的市場都看好。孫主席對一線城市豪言一一被五月市場銷售成績印證了。

根據國家統計局最近公布的5月份70個大中城市住宅銷售價格數據，新建商品住宅及二手住宅價格，分別環比上漲的城市有20個及37個，顯示上漲城市數目正逐步增加，樓市價格向好。5月份升勢主要得力於一線城市領漲因素，尤其是深圳及上海，新建住宅價格按月分別上升6.6%和2.2%，令到四大一線城市上漲3%。內地樓市「救市」措施效果日益浮現，最早受惠是房屋儲量於正常水平的一線城市，例如北京消化儲量估計不少於16個月，但是上海/深圳只約9個月，成都市則約6年時間。

內地商品房5月「價量齊升」

「紅五月」為內房企業打了支強心針。全國商品房5月銷售均錄得「價量齊升」，銷售金額及面積達6,670億元(人民幣，下同)和9,615萬平方米，較去年同期大增24%和15%。受「紅五月」佳績拉動，今年首5月的全國銷售金額及面積達2.44萬億元和3.6萬平方米，分別按年增3.1%及下跌4.8%，銷情已經大幅改善。內地房產專家預料下半年銷售情況仍會持續向好，使房企資金較為充裕，並且吸引再積極重新投入土地市場。

如果不單看今年5月成績，則讀者會發現其他城市復暖形勢不一樣。按年來看，70城市新房價下降城市有69個，僅深圳一個上漲，增幅達7.7%，且其中6.6%升勢體現在5月中。70城市新房價格平均按年下跌5.7%，為連續第9個月下跌，但跌幅較四月的6.1%收窄。筆者相信可見未來政策刺激效果將集中於一二線城市，當開發商資金重臨一級市場時，一二線城市中心區會再出現地王，但是三四線城市剛需情形短期不會大升，三四線城市樓盤暢旺局面不復見，一二/三四線城市房價差異進一步擴大。

一線城市的現行刺激樓市措施已經具體體現，新輪接力上升動力依賴深化政策出台。據內地傳媒報道，廣州市住房公積金管理委員會已審議並原則上同意試行開展個人住房公積金貼息貸款業務及個人住房抵押貸款證券化業務。個人住房抵押貸款證券化業務指金融機構將現有房貸資產打包以債券形式上市買賣交易，盤活抵押資金池。住房公積金貼息貸款對房貸者提供直接優惠，商業銀行向購房者提供貸款，由公積金中心補貼商業貸款和公積金貸款之息差。

發展商全身投入一線城市

以往因為放款時間過長，廣州開發商多不接納，但是住房公積金中心會對相關條款完善以配合市場正常運作。讀者不要忘記，這些後續刺激樓市措施受制於城市經濟情況，尤其是地方政府財政是否充裕。一線城市可以產生的扶助政策，將較三四線城市容易落地，因為後者面對早期過度投資基建和造城活動，但是公共資金礙於地方買地收入銳減及其他稅務未可跟進補貼，地方政府財政難免糟糕。這個惡性循環令開發商和機構/個人投資者卻步三四線城市，全身投入一線城市及供求平衡的二線城市。

經過內房黃金廿年，房產市場對內地經濟拉動作用正面對挑戰。內地政府表明未來經濟增長由固定投資轉為內需拉動，對商業地產是絕對利好。近年來，國內互聯網經濟迅速冒起，初期委實對傳統商場產生利淡因素，但是隨着消費者對價格高低產品選購渠道趨向成熟，城市中心區和市郊大型商場逐漸找到市場定位，商業地產結合成熟互聯網銷售渠道已成為不俗投資工具。和住宅市場相近，商業地產市道視乎城市第三產業進程，如北京/上海價格冠絕全國，深圳/廣州追隨其後，大部分二線城市包括重慶、成都、瀋陽、大連、武漢、南京等等只是單依賴本地顧客，當遇上近年大量建造商場活動後已出現空置率約半的現象。

辦公室市道只能集中注目於北上廣深四大城市，尤其北京及上海發展時間長，外資公司進駐經年，整體市場較成熟。最近5年，廣州/深圳政府銳意擴張第三產業，對房產需求量持續增加，促使後二城市近年「價量齊升」。

內地樓市回暖是已經初步確定，大型一線城市是領跑者，中型二線城市看供需局面，三四線城市只望進入消化期，不至出現崩盤情況。商業地產已經找到各自定位，服務業發達的一線城市會慢慢步入成熟期，「供需平穩」是指日可待。中央/地方政府刺激樓市措施必須深化，才可買下時間支撐經濟等待內需活動振興經濟，房產變成市場力量主導，而不是拉動經濟增長的工具了。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。