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■本港未來樓市走勢始終是看美國加息時間表及中短期新增供應量兩大因素。
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
7月10日恒指全日收報24,901點， 升508點或2.1%，大市成交額超過1,802億元，一舉重返重要的牛熊線，市道似乎暫時喘定，香港股市還未進入熊市階段。如果未來幾日，股市可以守得住牛熊線上，這樣只是香港股市調整，而本非股災重臨。但是相信讀者還關心如果股災未來真的發生後，樓災會否出現呢？
過往三次股災均推低樓價
從歷史看今天。回歸後，香港共經歷三次股災，即是1997金融風暴至98港府入市，2000科網爆破及2008金融海嘯。總括來說，股災會推低樓價，樓價會於兩至四個月體現下降勢頭，介乎5-15%。從來，樓市是價量相關的，股災令買家偏向觀望，心理上仍然祈望樓價下跌才入市。短期樓價下滑是源於某些小業主需要沽貨套現，除非股災屬於長期低迷模式，則對樓市影響會較深遠。每當所謂「砍頭樓盤」平沽後，經濟沒有大幅變差之下，市場人士回復理性，便會善價而沽，只看本地經濟長期發展，股災對樓價陣痛會迅速消化。讀者還要留意，今天本地樓市已含着內地因素，無論是內地買家入市，中國經濟發展如何牽動特區經濟，兩地股票資金無縫對接等等，這些都是主導本地樓市榮辱。況且今天香港樓市高度透明，規範嚴謹，參與者經驗豐富，市場相比以前「千變萬化」，上落周期流於快速。
未來看美息及新增供應量
無論如何，本港未來樓市始終是看美國加息時間表及中短期新增供應量兩大因素。
翻查歷史，美國於2007年開始減息周期，累積減息10次，高達5.25厘。縱然香港未有亦步亦趨，其間只減8次息，共約3厘。日前香港樓宇抵押如Ｐ按算，實際利息為2.15厘，與歷史最高位的11厘，相差約9厘，本港近年息口是處於歷史最低位。息口下跌孕育樓價升勢，從2008年底低潮反彈至今天，樓價已足足升了約1.5倍。單是過去一年（以差餉物業估價署發表5月份報告），本地住宅樓價升幅（以整體平均計）已錄得超過21.8％，租金也上揚10.64％，升勢未停。根據美國聯儲局主席分析，美國極有可能會今年加息一至二次，幅度趨於溫和，以釋除過去幾年市場預期加息的憂慮。「息口上升、樓價下跌」是資本社會運作規矩，讀者不可不留意。
再看短期本地住宅供應情況。回顧今年上半年，一手比二手住宅樓市表現較俏。上半年一手私人住宅成交量8,507宗，總值896.6億元，較2014年上半年上升24.5％及42.6％。而二手半年總計是交易量21,709宗，總值1,418億元，較2014年上半年上升19.7％及47.6％。明顯地，一手成交無論於宗數及全額的增長率都是打贏二手市場。如筆者前文所說，今年下半年仍然是一手主導二手市場。
根據某本地大報紙統計，下半年一手市場的有33個新盤開售，涉及約11,000個單位，其中新界是重要來源地，佔上7,600伙，尤以元朗的4,800伙「執牛耳」。其餘約930伙是屬於東涌，1,800伙於九龍（主要供應地是旺角、紅磡、馬頭圍）及650伙於香港島。下半年發展商開盤意慾決定價，二手價看同區一手價格。
翻查過去四年一手銷售資料，讀者不難發現整體一手市場貨值徘徊於1,300億左右，今年上半年已經超額完成900億，則下半年餘下指標是400億元，表明下半年開發商去貨壓力不會太大。
股市調整愈短 樓災機會愈低
展望未來，本地股市調整應該於7月內落幕。如果真是股災的話，股價下調幅度會是不太厲害，因為香港股市今輪上升率遠比內地Ａ股溫和，而且發生也較延後，預期回落程度較為輕微。股市調整愈輕愈短，對樓市的直接影響程度愈受控，股災變成樓災的可能性不高。
反而筆者擔心後市兩個因素。本地樓價已基本上大大超越工資增長率，年青族買樓只能求救於父母，父母助子女買樓形成強橫的無形之手。如果股票市場長期不振，則有損上一代於股票可贏取持續利潤，這種背後購買力不增反退，對本地樓市尤其上車樓是利淡因素。
供樓佔比高 倘加息風險大增
2015年政府第一季《經濟報告》正道出另類危機。政府今年首季市民供款與收入比率上升至約64％，明顯高於1995至2014年的20年期間46％的平均數，也比香港金管局規定新造按揭的最高率60％高；兩者說明現在入市人士應該不能拿到樓宇按揭。過去一年，中小型住宅樓價升幅遠超大型單位，反映出本港住宅樓價，特別小型住宅，已遇到「按揭難」的局面。現時市民供樓不太吃力，是全因利息低企所賜，倘若未來3至4年美國利息正常化，香港利息上調2-3％，屆時供樓重擔立刻浮現，再加上政府正大力度增加未來五年住宅供應，難免造成樓價下行風險大增！
長期低迷的股市才會造成樓價持續下滑，反而美國息口走向及本地樓市供求因素才是決定性的。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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