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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
2月2日，人民銀行再出招鼓勵內房「去庫存」，正式啟動今年第一波。
人行及銀監會聯合發佈調整個人住房貸款政策通知。在不實施「限購」措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。這說明首套房首付比例5%左右的調整主動權下放到各地方金融機構，尤其受惠是存量偏高的三四線城市。
通知還表示，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。這項改善式住房需求大幅利好主要是存量處於合理區間的發達地區二線城市，如武漢、廈門、天津、長江三角洲的杭州、蘇州、南京、珠江三角洲的珠海、中山、佛山等地。
一如市場普遍預期，對於實施「限購」措施的城市，即北京、上海、廣州、深圳，個人住房貸款政策按原規定執行。不過在剛剛結束的地方兩會中，各一線城市人大╱政協均熱論「去庫存」的具體措施，北京領導提出研究減免二手交易稅費，以扶助二手市場成交，健全整個房市發展，將部分改善式需求轉化去二手市場。
新年前，省級兩會結束，新年後，中央兩會將開幕。隨着「去庫存」問題於地方兩會充分討論、論證、研究後，地方政府結合本地具體房地產市場情形，於中央兩會上提交提案，中央便於全國兩會中具體推出「去庫存」的可行辦法。
筆者羅列以下種種方法，供相關中央部委參考。在「分類指導，因地施策」的大原則下，提出適切地方的細則。
放鬆金融政策
首先是延續金融政策放鬆，即進一步再下調居民第一套住房及第二套改善住宅按揭首期比例，由現時25%及30%再下調，並且容許各地可向下浮動5個百分點至10百分點。對偏高存量三四線城市深入調研，制定出不同首付比例的再放寬額度，例如庫存期高於兩年以上的城市，容許地方政府增大向下浮動至10個百分點。當然還有持續減息，下調存款準備金率。
調整樓市稅費
另一種方法是調整樓市稅費，例如供樓款項可扣減個人所得稅、二手樓交易稅費減免。此外，既然中央現在鼓勵建立「購租並舉」住房制度，地方政府可考慮減免物業租金稅費，並且簡化物業租賃管理措施，鼓勵房地產壯大成為投資工具。
提供財政補貼
縱然「十二五」期間，內地城市╱農村人均收入增長高於GDP增長率，但是房價上升率太高太快，令國民收入與房價升勢仍然脫節，尤其對於首次置業階層。通過財政補貼，如政府直接給予首套房貸支持、對首套或改善式房貸提供利率優惠、退稅等扶助措施。重點應該針對一二線城市推行，尤其過去幾年樓價升幅最高的城市。
筆者亦同意戶籍制度改革，即加快農民工市民化將成為化解房地產庫存的重要手段，將有穩定勞動關係的常住人口納入公積金覆蓋範圍，鼓勵農民進城購房。如今年兩會中河南省及內蒙古的政府工作報告中，就明確倡議重點研究住房公積金支持農民工╱農牧民進城購房。
提高安置比例
國家發改委主任近日指出特別在三四線城市，推進保障房及棚改貨幣化安置，停建保障房或經濟適用房，集中收購庫存的商品房以「出租」給保障住房群體。這樣可以減低地方政府興建福利房的財政壓力，並可消化建成不能售出的商品房。
中國人口老年化是不爭事實，通過區域協作方式有序由大城市將老人遷入附近三四線高庫存城市。以山西省為例，鼓勵太原市老年人士有序遷往晉中市、介休市，既可幫助消化後者房產，也可扶助「晉中108廊帶區」的持續經濟發展，大力發展當地養老業、餐飲業、旅遊業等，推進廊帶區產業一體化、生態一體化、交通一體化及城鎮一體化，並可紓減大城市病的不良影響。這個可通過參與城市市長、市委和相關部門定期聯席會議有效推進，大大促進同城化、同域化發展。
今年是「十三五」規劃開局之年，對未來五年經濟發展影響深遠。去年底中央經濟工作會議已定調「去庫存」為今年重要手段，待中央兩會後具體政策預期陸續推出，對內房「去庫存」成績產生重大作用。中央應該以「分類指導，因地施策」的大原則，推進整體且具彈性的全國法規去解決房產高庫存問題。
以往內房市場經歷黃金十年又十年，房價有升無跌，從未面對過「負資產」危機，政府並沒有應對經驗。在內房「去庫存」運動中，另一面是會加深「負資產」危機，中央╱地方政府不可不防，緊切監察市場情形，制定兩手政策方是上策。無論如何，什麼使內房市場平穩、有序、健康發展才是最重要的，於「去庫存」中不可忽略房市穩定，不可讓內房價出現崩潰式下跌，以免經濟出現大調整。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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