香港專業人士協會常務副主席及註冊專業測量師(產業測量) 陳東岳
發展局局長陳茂波在網誌撰文，闡述住宅樓巿的數據和觀察，讓市民更好掌握巿場最新情況。差餉物業估價署五、六月住宅售價指數連續兩個月回升，這是滯後數據，樓價自去年九月從歷史高位回落，至今年二月底時跌幅逾一成，而坊間地產代理的指數顯示，五、六月的住宅樓價按周只是在窄幅上落。樓巿是否已經轉勢，仍然尚待觀察。再者，這些指數都只是反映二手樓價，並不反映一手巿場情況；過去數月，發展商在售樓時提供的各種折扣、優惠或高成數按揭貸款相當進取。
自政府在2012年10月推出雙辣招後，本港整體住宅成交量處於很低的水平。今年上半年成交量更進一步收縮，只有約19,900宗，較去年同期少38%，亦較去年下半年少16%。當中一手樓佔整體住宅成交量約27%，繼續處於近年較高的水平。雖然最近三個月的成交宗數回升至每月約4,600宗，但仍較去年同期低約10%。筆者認為近半年成交進一步萎縮與社會整體經濟形勢吻合，二手樓成交佔比下降則顯示樓換樓不容易。
巿場有傳聞內地人到香港購買住宅物業有回升趨勢，局長對此作出回應，根據當局掌握的資料，過去三個月非香港身份證持有人購買住宅物業佔整體成交宗數的比例，仍是處於相當低的2%水平，未見明顯上升趨勢。至於有推測，英國脫歐會導致部份資金轉投香港住宅樓市，他對這說法有保留，但會繼續密切留意情況，目前本港並無條件「減辣」。筆者亦認同在「辣招」仍然生效的情況下，英脫歐未必會令資金轉投港住宅樓市，較大機會反為是投入貴金屬或優質收租物業例如甲級寫字樓，但這是機構或大額投資者的避險行動，這些例子見諸近期的金價回升及大額甲廈成交。
私人住宅供應充裕，未來三至四年的潛在一手樓供應量為92,000個單位。綜觀過去五年（2011至2015年），私人房屋土地供應合共可提供約89,000個單位，較同期一手樓成交宗數多約二萬個單位，相信有助追回早年供應上的落後。筆者認同局長及當局過去及現在進行中的各項短、中、長期土地供應的措施和策略，亦樂觀其取得成績，相信特區政府未來十年每年可達標，保持平均約19,000個私人住宅供應量。
未來私人住宅供應充裕
當局由2012年四月至去年底期間出售的90幅住宅用地，涉及53家不同發展商，當中大部份（34家）均只是投得一幅（包括與其他公司合作），9家發展商投得2幅，4家發展商投得3幅。巿場分額分散，發展商面對市場競爭需定價克制及給予各項優惠，有利於置業者。 筆者感覺憂慮的，反為是近期的樓市成交萎縮的現況，在現時的國際大環境及本地經濟狀況下，持續增加供應，在需求減少的情況，或會呈現供過於求，以至造成樓價下調壓力。二手樓成交過於疲弱不是一個健康樓市所應有的，樓換樓困難亦代表房屋楷梯不能有效運作。未來新增供應多集中於新界區，或許未來在辣招以致樓按政策上，甚至每年的新增私樓指標，可有調節空間，令首置及換樓人士，在各區一、二手樓市場有更多選擇空間。
另一方面，整體經濟面對挑戰加上私樓市場的縮減，更凸顯確保足夠質量的出租公屋供應作為住房安全網的重要性。 無論如何，筆者認同發展局常作公開資訊，讓業界及有意置業的巿民有可靠的數據資訊作參考分析。除了房屋供求外，置業者還要考慮一系列影響樓巿的因素，包括環球經濟狀況、英國脫歐的潛在影響、利率，以至本港的經濟及就業情況等。內地、歐美等地區的經濟前景有許多不明朗因素，巿民在考慮置業時應加倍小心。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。