特許測計師、中國房地產估價師張宏業
過去一周，筆者參加朋友和客戶飯局時，每每被問及樓市新辣招對本地樓市有何影響？是否重擊住宅樓市後，工商舖市場會明顯受惠呢？住宅一手樓交易情況會否受惠呢？
人類不斷重複歷史，但是歷史也告訴大家寶貴經驗。政府最新實施的住宅從價印花稅統一調升至15%，是自2009年金融海嘯以來，特區政府第八度出招。從成效角度去考量，前七輪調控政策對扭轉住宅樓價作用十分有限，樓價仍是節節上升，但是交易量(包括一/二手樓)都整體下跌。
特首於今輪辣招的記者招待會上，直指出投資需求一直主導市場，需要採取新的壓抑措施，正道出了香港面對的困境和無奈。
香港建築師學會委託青協進行有關「香港青年對住屋的期望」的調查，正好聚焦青年人對置業的失望和無奈。如果把過去十年的收入中位數和樓價相比，立見真相所在。十年間，個人或居於私樓家庭收入有超過五成的漲幅，但是同期內樓價升了130%，從9.2年急增至14年收入，不吃不穿才能抵銷樓價。在有意置業受訪群中，超過53%預計可以負擔500萬元以下樓價，現時居住的人均面積僅是126平方呎，比起他們期望的271平方呎，還未及一半量，這也道出為何現任政府於青年人中的受落程度最低。
多輪出招未能壓抑樓價
第四、六、七輪調控措施後，樓市的升勢均見回落，甚至如第七輪後，樓價曾錄得按年跌幅，不過只能產生短暫緩和作用，樓價中長線的上升勢頭明顯未有扭轉，正是投資活動戰勝居住行為的經濟因素作怪。今輪的調控措施明顯是劍指投資者，力圖將他們趕出住宅市場，主觀性引導去工商舖和地盤類別。
工商物業和車位料受惠
筆者預料以下幾類物業會受惠。工商舖市場，當以細價工商物業和整幢商廈最得益。因為住宅開徵統一15%從價印花稅，最受害的中細價住宅，金額於一千萬以下，這些投資者極可能轉戰同價錢的工商物業和車位。中資大手購買香港商廈是不爭事實，也是短期內不會改變，長期收取2.5%-3.5%回報率。民生商舖也是別項選擇，但是必須已出租並收取理想回報率(於4%或以上)，投資者也會積極參與。
小業主惜售提價機會大
又到年終展望期，各大傳媒走訪香港主要開發商負責住宅營銷的主管，紛紛表態看好未來一年豪宅市場，還看升一成以上，而且會多推出適合首置上車的細住宅單位，當然各類現金和稅務回贈也少不了。
筆者完全同意這些觀點，營銷方向必是跟着市場需求走的，不難想像一手樓交易量和交易額比重會再向上攀升。面對不斷萎縮的二手住宅市道，小業主肯定是惜貨提價，交易量短期大幅回落，但是樓價下落有限。缺乏再投資機會，又再入市面臨沉重稅金，二手業主惜貨如金，成交價只有每每創下新高，靜待投資有心人出現。
在餘下二個月內，開發商的去貨壓力不會太高，因為首三季買賣情形不俗。她們不會再次進行大規模速銷行為，大幅削低邊際利潤。最主要的是在中資湧港的大形勢下，政府拍賣土地仍然會錄得高水位，本地開發商傾向不跟內地投資者高價搶地，也同樣是面對資金出路缺乏局面。
具體走向，還看明年。當特朗普上場後，美國經濟路向更加明朗化，人民幣貶值走勢方才落實後，香港樓市才見真章。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。