特許測計師、中國房地產估價師張宏業
今年又到年尾，各大發展商營業部高管、各大測計師行，以及主要本地代理商陸續發表了明年住宅樓市預測，絕大部分認為樓市趨於沉靜，但是全年仍然錄得樓價正增長，尤其是「豪宅」更是「跑贏」大市並「一洗烏氣」。相反地，國際貨幣基金組織和幾間本地樓宇按揭銀行卻持不同觀點，紛紛預測樓價短期見頂，估計明年步入利息上升期，樓價會出現穩步向下調整，但是不致大幅走低。儘管正反方都提出不一樣觀點，但是市民則對明年樓價趨向看跌。
縱然人類不能用歷史經驗去準確預測未來，但是仍然希望以歷史去減少再犯錯。本港住宅樓價自去年10月高位轉勢向下，今年第二季度起重拾升軌。據差餉物業估價署數字，2016年10月住宅樓價較去年底回升6.6%，離開歷史高位不及1%。鑑於樓市再次急速升溫，又害怕美國新政府上任後貨幣政策短期未見明朗，特區政府於11月初宣佈劃一上調住宅印花稅至樓價的15%(除香港永久性居民首次置業外)，樓價走勢勢必受制，成交量被嚴重打擊。
推新辣招 二手再受重創
截至12月7日一手樓註冊量已達16,486宗，與去年全年16,799宗只差不足2%，料最終可破1.7萬宗，重返2007年後新高。一手樓好好景，但是二手好憔悴﹗2003年「沙士」、2015年及2016年首十個月本港二手住宅註冊量分別是4.51萬宗、3.92萬宗和3.03萬宗，今年數字太低主要是首季住宅只有4,896宗，月均僅得1,632宗，即使第二、三季交投量力追也不能有效地補足落差，致令這兩年數字應該連環地低於「沙士年」。新一輪辣招是歷來最「重手」的，預計二手成交量再受重創，市民購買力會流向一手價和非住宅類別。
今番香港政府再次果斷出手，表明每每樓價急升時，特區政府會加大辣招力度，令到住宅樓價停止上升，無疑對短期住宅樓價起了阻嚇作用，樓價見頂理論較為現實。既然樓價「跌大於升」的機率較高，則樓價會調整多深呢？
美息上調 樓價添沽壓
其實影響未來樓價的因素大致上包括下列幾個因素：其一，當然是利息走向。特朗普相信美國經濟再次提振是依賴大肆進行基建和大力吸引美資企業回流並繼續在美國生產，這都涉及大量政府資金和稅務優惠，政府大舉發行債券將不能避免，利息政策步向正常化是可以預見的。
未來兩年美國利息會逐步上升回正常區間，加息是不能避免，但是加息步伐則不容易掌握。隨着特朗普當選，美元的持續強勢，全球利息已經開始上升。近日，港元銀行同業拆息創六年新高，從今年七/八月的0.25%已拾級回升至今日的約0.5%，實際上已上升0.25%，正抵消本港銀行過去數月減H按息推出的影響，今周四(即15日)儲局可能加息0.25%，而市場預測明年或再加兩次或以上，屆時小業主供樓負擔將大大增加，加添樓價下降壓力。
其二，樓市短中期供應較充足。2015年底公佈的長策調低年均私樓量至1.8萬伙，今年會否再度減少呢？無論如何，特首仍然保持年產量於1.8萬伙左右，短中期供應量不變。政府近年積極賣地，粗略計算2017年可推售新盤連已開售的貨尾量可達2.5萬伙或以上，發展商推售壓力不輕，預計將會採用貨如輪轉策略，增加稅務回贈，以同區住宅兩手現價取價，令新樓銷售量維持高水平，也是抑遏樓價另一道力量。
內資流入 樓市「剛需不減」
最後，不能不提及人民幣匯率走向，無論是內地銀行推算的6.9-7.1，或如外資銀行的較悲觀看法的7.2-7.5甚至高於7.5兌一美元，人民幣匯率短期內是易跌難升。持續的人民幣匯率走弱是促使資金流出的主因，本港樓市受到內地投資者的青睞，「剛需不減」令香港樓價不容易大跌。本港土地價格受到中資企業支撐下不容易回跌，建築成本也不會短期急降，這些因素正使本港樓價不會大跌。
明年局面是二手市場再萎縮，一手市場行主導；樓價要看發展商去貨策略，利息走向、人民幣匯率強弱及短中期住宅落成量。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。