■中央政府基本上定調未來幾年的整體房策是堅持住房的居住屬性。 資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
2018年剛起步，我們先來回顧去年內地房地產市道，再展望今年會如何走下去。
先看市場數據。去年首11月，全國商品房和商品住宅銷售面積分別是14.7億平方米和12.6億平方米，同比增長7.9%和5.4%。一二三線城市表現各異：一線代表城市成交規模下降最明顯、二線代表城市成交規模下降至2015年水平、三線代表城市去年還有正增長，但是增幅有所回落。這形成不同級別城市有非常差別表現，一線城市庫存量偏低、二線城市進入較合理區間、三線城市朝向健康水平。
2017年全國三百城市土地供應量小幅回升，但出讓金總額突破4萬億元人民幣，同比增長36%。熱點城市增供穩定市場預期，拉開成交量及出讓金上漲，樓面均價仍然上升，但是平均溢價率同比下降。
市場集中度快速提升
無論新房銷售業績和拿地成績，去年均形成寡頭局面。去年百億房企達到144家，500億以上約佔45%以上，市場集中度正快速提升，形成汰弱留強的走勢。去年百億以上房企銷售額突破82,000億元，市場份額超六成。既然銷售成績突出，拿地態度自然好進取。20家具代表性的跨區域房企共使用約16,000億元拿了逾26,000平方米土地，分別同比增加七成和六成。六成土地是在京津冀、長三角、珠三角、長江中游及成渝五個城市群，說明大型房企積極吸納經濟持續增長的地區。
內地房地產市場不離政策因素主導。從年底的全國兩會、幾次中共政治局會議到中央經濟工作會議，中央政府基本上定調未來幾年的整體房策是堅持住房的居住屬性，推進長效機制。具體措施包括加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度，中央挺住房長期租賃國營和私營企業逐步發展。延續去年房地產整體調控基調，今年仍抓好房地產市場分類調控政策的連續性和穩定性，滿足首套剛需、改善需求、遏制投機炒房，促進房地產市場平穩健康發展。
政策時間表趨向理性
市場預期已久的房地產稅終於定下明確政策框架和實施時間表。政策原則是「立法先行、充分授權、分步推進」，具體政策是對工商業房地產和個人住房按照評估值（應用市場值）徵收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。時間表亦趨向理性，力爭2019年完成全部立法程序，2020年後陸續推出徵收細節。
2018年全國房地產市場會出現成交回落、價格平穩、房地產投資活動微增長局面。一二三線城市房產銷售情形預計會跟去年一樣，一線城市保持平穩，二三線城市市場有下行壓力。因為新房銷售放緩，拿地意慾會有所抑壓，促使房屋新開工面積會同比放緩。
租賃市場成未來藍海
在租售同權政策陸續落地下，租賃市場規模會持續增長，尤其大城市的高級租賃市場競爭流於激烈，市場被推向品牌化、專業化、高增值化道路上。大型房企挾着雄厚人力和財力優勢，租賃市場自然成為未來藍海，市場逐漸走向區域性專業化和全國性品牌化極端市場。
政策方面，長效機制建設持續具體化，市場中長期運行環境逐步確立，房地產稅進入實質執行的研究階段，短期調控不得放鬆。在全國各省市皆在爭取人才的大氣候下，二三線城市紛推出人才政策，對樓市有積極作用，釋放購租剛性需求。
正如中經會定調未來經濟走向高品質，未來中國房產市場朝向高質素發展，購買房屋外會添加完善租務市場，租客傾向付出較高代價換取高質素、專業式租賃服務。內地房產市場正式進入「租售並舉」局面，用真正市場租金去決定合理價錢。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。