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從財案透視房地產市場發展

2018-03-06

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

2月28日,財政司司長發表今屆政府首份及其本人第二份編制的政府財政預算案,第二天發展局公佈今年政府發售官地計劃。

2018/19預算案中,共有22段是關於香港土地/房屋部分,約佔整體11%;涵蓋去年和今年(預測)土地收入和印花稅、土地/房屋供應量、香港經濟去年和今年(預測)表現等。這些正透視今年本地房地產市場如何走下去呢,實為行業人士及大眾市民關注的。

2017/18年度和2018/19年度(預測)的政府收入分別是6,124億元和6,046億元,其中政府賣地收入和印花稅收益分別是1,146億元和927億元,以及1,210億元(預測)和1,000億元(預測)。並預測今年地價總收入(賣地款+修改土地契約+其他)仍可維持1,500億元以上,保持去年1,630億元的強勢,仍然佔政府年度總收入40%左右,其榮辱仍牽引政府最後年度盈餘數目。

引述財政司司長於第46段對住宅樓市的回顧及展望,政府清楚了解樓價已非一般市民所能負擔,但是過去幾年導致樓市急升的基本因素已慢慢起了根本變化,這些轉變會為樓市帶來壓力。司長表明政府會繼續密切留意樓市的變化,也間接表態說明短期政府不會「減辣」,會否再「加辣」就看價格走勢。

明顯地政府對控制住宅樓價有兩手準備,仍然一手是依賴增加土地供應量,二手才是加重「辣招」,因為政府非常理解「辣招」的「保鮮期」愈來愈短了。不過,政府是否能如願以償呢?兩份預算案說出事實。

政府調控樓價存兩手準備

將2017及2018預算案合併,便可明白私樓落成量的走勢。2017年實際落成量及2018年預測數據分別是17,791伙及19,526伙,是逐漸向上微升走勢。對未來5年的預測數字,是從2017到2018預算案微升年度500伙,即達今次預算的20,800伙,相比2013至2017年的每年平均落成量增加54%,這正反映上屆政府茪O增加土地供應量的正面政策得到回報。

增長遠土地供應刻不容緩

如果將兩年的未來供應量數字相比,則會有些未來透視。2017年預算案預測2019至2021年年均供應量是21,394伙,而2018年顯示2019至2022年年均住宅落成量回落至21,119伙。雖然數據上是每年相差275伙,是微不足道,但也呈現私樓落成量橫行局面。如筆者於前文所言,政府知道去年其他土地來源可以補足總體數,便收起去年多幅官地,以留待今年開售,也反映未來政府土地供應量不甚充足的現實局面。政府茪O增加長遠土地供應量是刻不容緩呢。

展望2018/2019年政府住宅用地來源地還是九龍區啟德、觀塘安達臣石礦場和新界粉嶺皇后山、屯門及大埔等地域,香港區則仍然欠奉。估計可供出售的私人住宅達1.9萬伙,但主要於今年第二季起應市。

對香港經濟中期預測,司長在第194段預計2019至2022年間每年經濟實質增長3%,基本通脹率則年均為2.5%。未來幾年本地經濟穩定向上的走勢是可以期待的,但是可以加快到同樓價上升的速度則是不現實的期望。

內資續為影響港樓價主因

展望今年,內地資金供港仍是直接對地價和間接對住宅樓價的主要影響因素。如果「北水襲港」有所收緊,則香港房地產價格升勢較溫和。面對未來幾年供應量呈現橫行,樓價會穩步向上,但當外圍利息回到合理水平後,資產泡沫才是收縮期。

新的一年,預祝各位可以順利「上車」、投資如魚得水、身體健康、家庭幸福!■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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