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中美貿易戰勢必衝擊房地產

2018-07-31

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

今年年初,美國正式再次拉開貿易戰幔。三月中雙方開展對峙形勢,五月進入談判階段,未久六月十五號發動實質性貿易戰,並且最近更揚言對所有中國進口商品徵收關稅。

中美兩國領導人各自拉攏其他貿易夥伴,期望收集更多籌碼,進行下輪雙方談判。國家主席習近平分別走訪非洲和金磚國家領導人會晤,以擴闊出口國基數,減少依賴美國出口總貨值,並且表明中國堅持反對貿易保護主義嚴重打擾國際貿易的正常運行。

上周末前,美國和歐盟就貿易問題上達成協議,由「互相敵對」化成「彼此相愛」,應該最終避免貿易戰。較早前歐盟亦與日本簽署「歐盟-日本經濟夥伴協定」,雙方將幾乎互免所有產品的關稅。近期的種種跡象所見,美、歐、日之間互降關稅,有合攏對抗中國之勢浮現,對中國貿易未必是好事,勢令美國對中國採取更強硬的態度。況且美國中期選舉在即,特朗普擁茪W升的民意勢頭必會加大制華貿易戰的力度。

港外向型經濟影響較大

香港位於粵港澳大灣區的出口,中美貿易戰對當地房地產市場有茪ㄓ祧釋說C根據中國同策研究院的調查,2017年中國主要城市出口依存度統計數顯示,大灣區內的七個城市包括一線的深圳(80%)、廣州(33%)和三四線城市的東莞(98%)、惠州(66%)、中山(60%)、珠海(59%)和佛山(30%)(百分比是出口依度量化比例),全部高達3成以上。近期貿易戰對這些城市宏觀經濟影響較顯著,當城市人民收入受影響,繼而減少住房和各種消費,會拖累房地產市場表現。澳門的經濟不太外向型,相信貿易戰的影響較微;但是香港仍然是南中國的主要出口/轉口港之一,中美貿易戰升溫肯定降低本地經濟增長勢頭。

人行放水非進入房地產

回顧過去三年中國房地產市場,筆者發現2016年是整體升勢最凌厲的。政府立即推出連番房地產調控手段,最後於去年成功地壓住房價急升局面、絕對是「得來不易」。當前國家「房住不炒」的基調不會容易逆轉,控房價政策將長期執行。

應對中美貿易戰衝擊,中央政府倡議「微放水」救市,部署透過三大招式如支持擴內需調結構促進實體經濟發展、聚集減稅降費及促進就業舉措如鼓勵民間資金參與交通、油氣、電訊等基建。中央政府會盡力避免以往人行放水的資金流向房地產行業,主力傾向支援出口行業,而非進入房地產行業中。

粵港澳大灣區的城市是有危亦有機。中美貿易戰肯定打擊外向型城市的經濟增長和消費前景,但是也締造良機執行產城融合發展戰略。透過發展未來新興技術產業、養老、消閒、教育、健康醫療等產業,並且加大灣區內內需產值,可有力彌補貿易戰的經濟損失。

中美貿易戰出現最壞情況是中國被排除在外,貿易戰升級為匯率戰,引起人民幣快速貶值,以抵消美國加徵關稅的影響。香港作為中國人民主要投資、旅遊、購物、經商的重點地方,人民幣貶值會嚴重減低國人「走出去」的能力和意慾。

料將不利中資「走出去」

在中美貿易戰的陰影下,中國企業尤其是國企/央企會減少大舉投資香港房產市場,預料下半年大宗內地公司投資本地豪宅和寫字樓會有所收斂。

經過豐收的上半年物業成交量,不少商業銀行的供貸數目已近乎足額,下半年他們只「求質、不求量」,透過增加借貸利息換取較高回報,形成購買者需要增加首期和降低項目投資總額。業主可以將大型房產「斬件」出售,例如住宅的分層發售或辦公室的拆細面積求售,都是吸引投資者的有效手段。

人民幣貶值也打擊內地人來港消費意慾,並且減少赴港次數,會衝擊香港零售、飲食和酒店行業,對這幾種物業資本值和租金值形成下行壓力。縱然香港中低零售貨仍在增長中,但是留意下半年可否保持平穩上升。

中美貿易戰會否再激烈,最終開打為匯率戰,都是左右下半年香港以至大灣區其他城市的經濟增長。如何轉化為機會,是大灣區城市政府共同課題,必須相互合作,才能保障經濟繼續平穩發展,並且減輕資產泡沫短期爆破的傷害。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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