■未來房地產開發企業的集中度將加強，TOP50以外的開發企業生存空間料進一步被壓縮。圖為內地正在開發中的房地產項目。 資料圖片左智卿 中國華融（澳門）國際股份有限公司投資管理部董事總經理
自2016年下半年以來，國家逐步加強了對房地產行業的調控，人民銀行、銀保監會等機構更是在金融領域強化了對房地產的監管，以此來配合落實好房地產調控工作。總的原則和方向是對房地產金融存在的違規行為進行重點整治，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產，進一步嚴控房地產金融業務風險，加大對違法違規機構及人員的問責力度。2017年，以全國各級銀監部門為例，共開罰單3,452張，處罰機構1,877家，處罰1,547名責任人員，罰沒金額近30億元人民幣。
因此，近兩年以來，在上述一系列金融強監管和房地產調控升級的作用下，境內房地產行業發展呈現出以下特點。一是融資渠道全面受限，資金成本明顯攀升。2017年以來，在強監管、去槓桿等一系列的政策影響下，尤其是對商業銀行、信託等融資通道管理新規出台之後，房地產企業融資通道全面收縮，資金成本節節攀升。
回籠資金續降 資金鏈條緊張
二是回籠資金規模持續下降，資金鏈條緊張。據統計，從2017年下半年開始，房地產企業銷售回籠持續放緩，資金鏈面臨嚴峻考驗。2017年房地產企業回籠資金增長8.2%（較上年回落7個百分點），個人按揭貸款下降2%（較上年回落48個百分點），銷售回籠資金已受到較大影響。
三是行業集中度提高，整合併購加速。2017年境內房地產企業TOP10集中度（按銷售金額）為24.1%，較2016年上升5.8個百分點；TOP100則大幅上漲10.7個百分點，達到55.55%，首次超過五成。後續隨著房地產行業的持續調整，更多的兼併重組將會出現，行業集中度也將進一步提升。
償債高峰期 債務兌付壓力增大
四是進入償債高峰期，債務兌付壓力增大。2018年房地產企業陸續進入債務還款高峰期。債券方面，據估算2018年需償付規模為1,613億元人民幣，2019∼2021年需要償付的規模分別為2,807億、3,998億和4,037億元人民幣。開發貸款方面，2015年、2016年分別新增7,600億和6,200億元人民幣，該部分開發貸款也將於2018年逐步進入還款期。
對於當前政策和市場的多重壓力，境內房地產行業如何找準自己的位置和方向，如何實現在陣痛中破局發展才是最關鍵的問題。結合當前複雜的局面，未來境內房地產行業的發展或有以下幾個趨勢和方向：一是房地產信託投資基金將成為行業融資的發展方向。房地產信託投資基金能夠滿足中國的不動產的證券化需求，是未來房地產金融重要發展方向之一，受到國家支持，無論是金融機構還是房地產企業，都應積極加強合作。
房價高企 居民租房意願續增強
二是房租賃市場將大有可為。在房價居高不下的情況下，居民租房意願將不斷增強，後續市場空間大，目前國家政策也支持住房租賃市場發展。
房地產企業應與金融機構攜手探索新的商業模式，創新融資產品及金融工具來拓展住房租賃市場，形成新的業務和盈利支撐點。
三是行業集中度將持續提高，產品分類也將更加精細化，管理水平進一步提升。未來房地產開發企業的集中度將進一步加強，TOP50以外的開發企業生存空間將進一步被壓縮，行業集中度提升之後將直接推動產品服務的分化，如一些主題性地產、複合型地產將會更加清晰，如醫療地產、養老地產、旅遊地產、教育地產等等，產城模式結合城鎮開發將進一步形成。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。