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港樓轉勢向上 何類物業當旺?

2019-05-07

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

最近,筆者約談地產界朋友討論豬年樓價走勢。總體來說,大多讚成樓價步入豬年已轉勢向上,而且同意升勢起碼持續全年。眾人慨嘆今天香港樓市猶如股市行情,逐漸喪失固有的循環,不單純是以往「價低時吸納、價高時放售」,這多少跟各地政府持續推行低利息、放鬆貨幣流通量政策相關。似乎政府都注重中短期經濟不放緩,多於害怕資產價格爆破的經濟後遺症。

眾行齊齊唱好再創新高

上述感覺得到證實。上月底,花旗銀行發表最新報告顯示,市民對後市看法於首季出現逆轉,認為香港樓價在未來一年上升的比例,由2018年第四季的18%急升至2019年第一季的42%,反觀認為樓價下跌比例則由57%大幅回落至24%。最重要的是,市民置業興趣亦變得濃厚,佔比達26%,較上季上升8%,尤以年輕人及未婚市民置業慾望最高,對後市有荍Q好上車盤的指示。

不單花旗訪問報告唱好樓市,多間外資證券大行如美銀美林、高盛、摩根士丹利及匯豐都於上月先後估計今年樓價不跌反升,升幅可達10%以內。如果真是攀升一成,則已追回去年末季的平均跌幅,有望再創下新高點。

異於近年樓市表現,今波住宅樓價回升始於二手樓。按照土地註冊處資料顯示,4月首29日二手住宅註冊量錄5,114宗,較3月全月3,995宗高出約28%,也自4年來首次突破5千宗大關。二手成交額同樣升勢可人,4月首29日註冊額突破400億,收約413.54億元,為7年來首次!逾千萬元二手成交額量雙雙跑贏大市,都是逾34%以上增長率;逾二千萬元成交量更高出55%。數字反映不乏換樓客利用去季跌市之利積極入市,共同締造4月旺市。

二手成交暢旺也藉茪@手住宅的農曆新年後空窗期。除個別貨尾外,農曆新年期間各發展商都沒有大型新盤應市,但是5月將迎來新一波一手樓高峰期!

率先登場是會德豐地產旗下日出康城7期A及B,伙數共1,120伙。超過800伙、5月隨時出擊還有新鴻基地產的西九匯xIII(1,172伙)及長實的長沙灣愛海頌(876伙)。根據本地傳媒非正式估計,5月有機會推出新盤可達4,000伙以上。

一手市場5月料領風騷

今波樓市推手二手住宅,經過逾月暢旺後,已經出現樓價急速回彈,低價盤源幾近被吸納,市場已步入價高量平的局面。基於同區二手樓價回升,發展商採用以低於二手價約一成至二成開價方式,5月內必會大力推售一手盤。根據4月底部分發展商預售收票情況,一手新盤每每錄得逾多倍的超額認購成績,發展商可以再加價加推單位,相信5月一手新盤單位會錄得理想銷售成績。

如果再細心分析5月開售的新盤單位,總數約4千伙中,大約只有不及5%是豪宅,說明發展商是主力銷售中小型住宅,尤其是適合新婚夫婦和上車一族的單位,不乏600萬元以下的單位。

大家也不難發現,已經宣佈5月新盤銷售計劃都是大型發展商,中小型發展商持有的「納米樓」新盤單位必會乘時而出,一齊去爭取這波購買力。總括整個住宅市場,豬年會是一手中小型住宅當旺,不乏低於市價的投資機會,大家可以關注一下。

轉向工商舖,3月註冊宗數達411宗,按月回升64%;註冊額47.73億,回增加17.5%。當中,以工廈宗數上升幅度最大,按月急升76%,但是註冊額只升14.5%,反映主要是細價工廈單位成交。細工廈單位預計會持續偏旺,主因是「細細粒容易食」,且回報率較理想。

甲廈及車位升勢復勇態

值得注意,近期甲級寫字樓在租金保持高水平下,售價已回復勇態。車位售價也再起風雲,由去年低位急速回升,有剛需的車位準買主可以適度吸納。

面向豬年餘下三季,香港樓市已渡過最壞時刻,不要相信上波高位是極限,再創市場新高是必然,只是疑問可升得幾高呢?

要關注是特區政府何日再變招管理樓價,影響這波地產上升潮能走多長,能走多高。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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