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大灣區樓市回顧系列:下半年澳門樓市穩中偏旺

2019-08-06

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

大灣區樓市回顧系列談到澳門。據澳門財政局最新公佈的數字,6月共錄得811宗成交,較五月1,025宗減少21%,累積第二季共錄2,623宗,較首季1,297宗則增加102%。今年上半年合共3,920宗成交,但較2018年上半年的旺市共6,790宗,則大跌42%。

經濟動力足推升樓價

如果再走前一點,2017年和2018年全年住宅成交量都維持在10,500宗左右。即是說如果今年住宅量要保持過去二年水平,則下半年要有6,580宗成交,這個數字大約等於2018年上半年水平,看來達標機率不會太高。話需如此,2019年第二季樓市有轉旺跡象,又加上下半年還有些一手盤陸續登場,預料暑假過後九月份起當地住宅市場轉旺,19年全年住宅成交數可望離開10,500宗數目不會太遠。

至於樓價方面,自從2017年起,澳門整體樓價水平維持上升軌道。如果把整年成交金額除以成交數,2017年和2018年樓價平均成交單價分別是100,402和111,171元/米,而2019年上半年成交單價也達109,545元/米,整體向上升的勢頭是可以確立的。澳門樓價仍然繼續向好,主要是得力於本地經濟情況仍具上升動力,當新任特首走馬上任後,首要任務是啟發多元經濟發展動力,使澳門經濟保持旺盛。

6月份起,澳門特首選戰揭幕。前任立法會主席賀一誠先生開展收集意見和爭取足夠特首選委票數的具體工作。當特首候選人提名截止日時,賀一誠先生成功獲取逾九成選委支持,成為唯一下屆澳門特別行政區行政長官的參選人,篤定是下任行政長官。

贏得社會上下廣泛支持,賀生會茪O建立未來管澳政府團隊,謀劃下任特區政府治澳具體政策,尤其是如何悉力澳門經濟多元化方向,把現有繁榮景象持續下去。

新供應偏向首置需求

展望下半年,澳門樓市有荋X方面發展方向。自去年2月政府通過「加辣」法案,對非首置物業加徵5%或10%印花稅;同時大幅放寬首置接觸限制,21至44歲本澳首置貸款按揭成數,物業800萬以下更可八至九成。近月樓市交投已由一手中小型單位主導,發展商落力出動各種獎勵計劃推盤。

現時澳門住宅市場由用家主導,一手樓暢旺,但二手樓淡靜。待傳統樓市淡季的暑假假期過去後,第三季末起樓市會轉趨暢旺。根據去年建成樓宇類別統計數字,無房型單位佔比最高,達約三分之一,第二大類別是兩房位;預計今年兩房或以下新盤將是主要供應源,正符合首置居民的口胃。受制於珠海已解除多項限購等措施,澳門住宅樓會大幅上升的機率會減低。

根據筆者從澳門各階層朋友的理解,賀生應該普遍被社會上下人士接受,不難相信他的執政開局應該良好,有利澳門和外國商人投資信心,對整體物業市場有所裨益。去年約6,000家公司在澳門成立,當中有三成註冊資本額50萬以上,其它七成則屬資本額小於5萬元。較大型公司會租用或購買辦公室,有助減低因為《廢止離岸業務法律制度》需要遷出寫字樓的公司的需求下降的直接衝擊!近年辦公室的不景氣令商廈投資不前,促使新供應量奇缺,對辦公室後市起茪銕蠽@用。

大橋通車利商舖市場

港珠澳大橋終於通車了,長遠地一定吸引不少三地居民往返經商、旅遊和探親,對商舖市道有所支持。不過,單從旅客數目和消費額統計,不難發現旅客量增多了,但是人均消費額則未能相應增多。

近月澳門零售物業市場產生可喜現象,不少國際服裝、首飾、手錶等品牌積極開店登陸澳門,更出現較高額的店舖成交,這都表示出澳門店舖租售市場較前活躍,並向荌狗痕驉B高售價方向走。有別於住宅市場,暑假起至下半年二季都是傳統零售、酒店消費旺季,對下半年商舖市場是樂觀的。

總括來說,新任特首預計順利誕生,有利當地營商環境和氣氛!眾多企業尤其外地跨國公司仍會持續登陸,對各種物業種類是全面利好的。筆者預料下半年澳門物業市場全面向好,尤其商舖和辦公室市場較直接受惠,住宅價格和成交量也會接力平穩向上。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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