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下半年香港樓市順勢而下

2019-08-13

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

政治紛爭對旅遊、零售、餐飲、投資市道打擊立刻浮現。暴力衝突蔓延到幾乎各大地區,香港、內地、海外傳媒廣泛報道,近期無論旅遊客、商務客、團隊客、自由行客全面減少,酒店減價、店舖優惠、食肆清淡甚至沿茠Z裝衝突附近商舖和大型商場只有落閘關門,市民假日不敢上街消費,整個市區都變成死寂。

商場街舖空置率或上升

8月6日是「三罷」的翌日,財政司司長陳茂波指出本港第三季經濟恐負增長。本港第二季GDP增長只得0.6%,但經調整後與第一季相比,實則是負0.3%增長。若第三季都是按季負增長,香港會跌落衰退境況。他列舉在出口、零售、飲食行業的最新跌幅。今年第一季出口跌3.7%。第二季幅度加深至5.4%。零售業6月份下跌6.7%,其中珠寶、首飾錄得下跌17%,電器和一些耐用消費品下跌16%,服裝零售生意也跌8.2%。

注意這些數字還未統計7月和8月上旬,肯定零售、飲食跌幅更驚人。首當其衝要算零售業,近期不少租客於續租時紛紛要求大幅減租或是索性退租。旅客劇減和居民留家都使酒樓和各類食肆生意「一落千丈」,已傳出6間酒樓結業,部分集團式酒樓減少幫工。如果情況維持到第三季,則可以相信食肆出現結業潮。前景不明朗也使新食肆投資者卻步,預料二線商場和較遜位置的街舖會再現空置情形。

除了內耗因素外,香港也面對外圍經濟利淡因素。在中美貿易戰談判不前下,美國總統特朗普宣佈9月1日開始對中國進口的3,000億美元貨物加徵10%的關稅,近期更列中國為貨幣操縱國,展開另輪貨幣戰。

英國「硬脫歐」的風險仍然存在、日韓兩國貿易抵制行動升級、中國錄得近年內較低經濟增長。本港出口情況於餘下二季未許樂觀。再者,因為內地流入香港資金減少,且中資金融、保險、地產機構減少租用和買進香港商業地產,致使香港商業地產出現有價無市情況,不排除中短期浮現租金回跌和價格偏軟。相比去年,香港甲乙級寫字樓租售市道「雙翼齊飛」,錄得多宗大手交易,今年餘下半年肯定市道淡靜,租金回跌,買賣交易減少。

發展商推盤轉趨審慎

不少同行都覺得中小型住宅是抗跌力最頑強的,但6月私樓樓價指數終止5個月連升,首次見得按月下跌趨勢。整體6月私樓樓價按月跌0.78%,各類單位指數齊跌,以中大型單位領跌,細單位跌幅少於1%。今年上半年累積升9.54%。其中,中小型單位升幅仍高於整體平均數,而最大型單位升幅僅2.1%,正反映富裕一群贏錢非易和內地資金登陸香港大幅減少。

因應社會爭議持續,發展商推盤步伐審慎。7月內一手成交共錄約1,300宗,對比上月逾1,560宗成交,按月下跌約20%。7月只有兩個焦點新盤推售,包括屯門菁雋和大埔白石朗濤,已佔上約一半。預計8月推出的新盤涉及逾4,600伙,以中小型單位為主。

搶先推售的是億京荃灣映日灣。映日灣折實呎價未過18,000元,低二手一成,入場費四百萬以下,可以是說十年來罕見。面對不明朗消費能力,中小型發展商以優惠價爭先推售是可以理解,也對本月其他新盤開價添加不少壓力。相信大型樓盤開售時,取價也趨克制,務求求量多於求價,進而對後市產生連番調整攻勢,住宅樓價出現易跌難升局面。

樓價料有波幅無升幅

一手樓盤積極平價求量,二手市道更加「水靜河飛」。在成交每況愈下之情況下,不少看淡或有現金需求的小業主只有減價求售,個別大型屋宇較次質單位被斬價約一成才找到買家。如果一手樓價持續下調,二手業主要求售只可減價,大型屋宇仍會是低量低價局面!

反而政府再大造地的行動被急停後,私人開發商只有積極參與政府投地行動,且尋找農地或工業廠房更改成為商住用途,預料這批交易會較為活躍。但在土地「僧多粥少」的現實情形下,這些土地叫價基本上高企,只有待未來樓價持續上升才可贏回合理利潤。

下半年整體香港住宅和商貿物業預料會順勢而下,觀乎政治爭執時間還會拖多長、中美貿易戰何日落幕等等外圍因素。現時去估計各類物業的跌幅「談何容易」!大勢向下,問題是有限下跌或是加速調整,大家還需耐心等待。筆者推算今年住宅價錢只有波幅,沒有升幅了。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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