張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
土地是房地產之母，任何房產都是建基於土地上。在整個房地產項目中，投資土地是開發過程中的第一步，房產可以推倒重建，只有土地是延續下去。結果是土地和房屋是兩種投資，前者較後者投資期長，自然風險較大，所需要的合理回報率應該較高。每逢房地產市場產生改變趨勢之際，土地市場反應較先且變化較烈，觀測土地價格變化其實可以知道未來房屋價格走向。
啟德商地連番流標收回
世紀疫症下，啟德商業地皮再添一筆流拍記錄。上月中截標的啟德第2A區4號、5(B)號及10號商業土地，由於4月1份入標的發展商出價均低於政府招標底價，地政署按例宣布收回。市場對地價最低估價是樓面地價約5,500元/方呎，總額結算最低是60億元，筆者相信開發商標價是低於市場估值下限。在在說明發展商的意向價仍低於政府估價。
翻開去年至今年5月份的政府賣地記錄，啟德發展區商地累計多達3次流標及1次撻訂。事實上，啟德商地迄今成功售出只有3幅，即2016年11月份利福投得的1E區2號地盤、2017年5月份南豐中標的第1F區2號地盤，以及去年8月遠展奪得的承啟道鄰近啟德體育園用地，而樓面呎價分別是6,733元、12,863元及7,100元，最後一幅屬酒店土地。值得注意的是，今波入標的四個財團只有利福夥搭信和再次入標，其餘3家是長實、新地及建灝地產。
連番流標/撻訂事件是利淡商業地產市場，但也是利好中標的利福及南豐。縱然土地估值短期受挫，但是兩塊商業大廈未來出租和求售是受保證。利福已表示商業房產部分會作百貨公司用途，南豐剛剛流標後宣布發展計劃是斥資高達320億元打造一幢47層高購物商場和甲級商廈，購物商場更直接連通地下街。南豐發展的地皮坐落於啟德公共交通交匯處，與啟德港鐵站地庫相連，通向啟德車站廣場僅2分鐘步行距離，盡享交通便捷的優點，預期未來房產保值能力不弱。
反觀5月中流拍的第2A區3塊土地，其位置及建設規定則比較差勁和嚴格。2A區鄰近宋皇臺站，該車站啟用日期存有變數。該項目本來3個獨立地盤，現時以「三合一」形式招標，地盤面積21.3萬方呎，可建面積逾16萬方呎，只有長達1,500米地下購物街貫穿一起。有別於啟德站周圍，第2A區鄰近公營房屋和資助出售房屋，預測未來人流購買能力較遜。發展商有感該地皮剪裁彈性較低，條款限制不可拆售，預計租金水平較低，拖低回報率及延長回報年期。
讀者不要忘記首兩幅商業地成交於2016/2017年，時值特區經濟處於正增長期，還未鬧出修例風波引發的社會運動和新冠肺炎疫情事件。自從去年8月份後，本土商貿、購物、餐飲活動連番受社會運動和新冠肺炎雙重打擊，經濟活動陷於停頓，自然地影響到工商舖投資活動和打倒價值和租金。整體工商舖投資市場重創時，商業土地投資變得風險不低，發展商只會以超低地價入標了。
商地再現流標機會不小
流標代表政府和發展商地價分歧，說明地產商看淡短期商業市道，這對整體工商舖投資市場是利淡的。其實租客能負擔的租金水平繫於生意利潤率，經營者都期待限聚令放寬後購物/餐飲/消閒活動復常程度，再疊加短期開關後旅客重臨消費情況。市場人士預計今年內工商舖租金和售價依然受壓，待明年才可逐漸返回疫前水平。筆者不難推測餘下3幅商業地皮招標時再度流標機會不小，政府應該研究更改土地用途，以應市場對住宅用地的強烈需求。
雖然香港商業地連番未獲承接，但是住宅土地則連錄多宗成交。這說明發展商相信住宅土地風險較低，回報率仍然可以接受，便以較低地價承接。反觀粵港澳大灣區住宅樓市疫後全面上力。作為大灣區樓價的最新風向標的土地市場全線火紅，九城5月份經營性用地成交62宗，共吸金740億元，同比和環比分別大漲139.2%和34.32%。珠海、深圳、佛山三城市單月溢價率均高於20%，例如珠海的航空新城地終由粵海集團以溢價35%拿下，而龍光公司力退群雄以逾8萬以上樓面地價投下前海罕有住宅土地，登上深圳樓面單價地王寶座。住宅地皮連連高價成交反映投資者看好大灣區住宅樓市前景，也預表住宅樓價保持上升勢頭。高企土地溢價率表示眾多開發商競投熱烈氣氛，理論上土地價格上漲，房產漲價仍會持續。
土地是房地產之母，土地價格走勢是走在房產價格前面，其調整幅度較房產更加被放大，是房價後市的寒暑表。投資者從土地價格走向可以預測未來房價動向，選擇入市時間和計算入市價格。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。