張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
7月15日上午6時起，從粵澳口岸進入廣東省人員不再集中隔離十四天醫學觀察。入境人士通關時必須出示粵康碼「通關認證」及有效通行證。這正是標誌澳粵兩地正常通關，復常了兩地居民正常往返活動！據官方資料，澳門政府正在着力恢復個人遊、旅行團簽證，救活當地博彩和旅遊兩大支柱產業。
自從年初起，澳門政府封關去阻止新冠肺炎輸入本土擴散，當地主要依賴外地旅客的博彩、旅遊業處於停頓，相關企業經營非常困難。7月的逐步通關為業界帶來再生希望，期望可為當地地產業注入新動力，使得下半年整體經濟漸見復甦。2020年剛好過半，讓我們先回顧首6月的當地樓市表現，再展望餘下半年的走勢！
根據澳門統計暨普查局資料，首6個月住宅成交數量和均價分別是420、161、400、484、571 及 957 宗和 100,636、97,897、93,133、97,815、106,394 及 101,986元/平方米（由1至6月順序下排）。半年成交總數量剛好約計 3,000宗，而平均價格為99,640元/平方米。單以6月份而言，成交數量和均價分別按日錄得 53.37%增長和4.14%跌幅。
澳門二手市場率先復甦
其實當地住宅樓市是受到新冠肺炎疫情牽引，1、2月份基本上是新春時節、澳門疫情開始爆發的日子，2月份成交活動降至今年低位。隨着澳門政府迅速地阻止疫情擴散，3、4月交易活動逐漸恢復，二手樓成交首先重回常態！4至5月期間多個優質新盤應時推出優惠，釋放強勁剛需購房消費力，新型樓盤成交理想，消耗了一班「即食」客源。
進入6月份，一手樓盤沒有新焦點，二手樓重回主導角色，睇樓量仍然理想，成交量也配合地回升！
如果讀者再仔細分析，2020年1至5月的平均成交樓價是 6.36、6.19、6.16、6.37 及6.29 百萬，都是於 6.20/6.30 百萬上下徘徊，但從4月份起更呈現一路走低的勢頭！這同當地政府首置樓政策和經濟走向起了相連關係。兩年前政府放寬青年首置樓按指引符合條件青年人，首置八百萬元或以下的住宅，最多可向銀行借八成。實施兩年後，市場需求扭曲，集中成交八百萬以下單位，令到細樓均價持續走上。澳門經濟持續走低，當地住宅樓價理應調整，只是政府扭曲市場罷了！
一手成交還看優惠折扣
展望下半年，供樓利息仍然徘徊低水平，資金流入地產市場，下半年住宅可維持3,000 宗以上成交。如果樓按政策不變，下半年住宅仍以本土自置客為主導，八百萬以下單位成交會是主軸。二手樓保持是主流，一手樓成交興衰看發展商優惠條件，下半年住宅保持暢旺是預料中事！在全球疫情未受控前，本澳居民暑假期間只有留在本土消費活動，將有助一洗以往暑假是傳統置業淡季的往績！
如所有發達地區，澳門的工商舖市場非常淡靜。受到全面封關影響，上半年旅遊生意冷清，商舖買賣活動自然受到拖累。今年首6個月月度成交量分別是 16、13、25、18、21 及 33 宗，縱然次季比首季有所改善，仍較去年次季跌約一半。
更加重要的是受到疫情影響，今年上半年缺乏大額成交，直至6月才首現一宗涉半億成交記錄。雖然商舖買賣活動被打衰了，但是商舖租賃活動有着明顯轉活。據澳門中原（小商舖）資料顯示，次季商舖租賃成交約600宗，較去年同期大增七成，主要新租是集中民生區，足證疫情令居民裹足反帶旺本土消費！預計下半年，商舖買賣活動會逐漸朝向大額成交路走，民生舖租賃活動暢旺，租金會有上揚壓力。
商舖後市受自由行左右
至於旅遊區商舖，則看自由行和旅行團簽證情況，她們重臨時將是旅遊區商舖重生之日。疫情正使澳門商業活動低迷！寫字樓市場浮現「價量齊跌」的勢頭。買賣成交跌幅不少，由三月份的 16 宗，跌到次季總成交量約 38 宗。市道低迷令業主只有減低叫價和叫租，普遍幅度約一成，但是成功例子多集中於條件較優的寫字樓板塊，也是跌市中普遍現象！
工廈方面，也是不能避過疫情衝擊！首季買賣成交量歸零後，估計次季也成交約10 宗。每每於淡市中，投資客尋找優質物業，優質工業樓表現較佳，期望能吸引一群長線投資者回流令價格穩步回升！澳門政府抗疫打出漂亮一仗，一系列援助企業和消費措施漸見成效，澳粵通關會為澳門商業活動重注入活力。預料下半年工商舖租金和價格漸漸有起色。第三季應見租金升幅明顯，助推動投資者和用家重臨買賣市場，第四季將出現價租雙長局面，但是真正復常則待 2021 年新春後了！
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