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澳粵復通關 樓市呈復常

2020-07-21

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

7月15日上午6時起,從粵澳口岸進入廣東省人員不再集中隔離十四天醫學觀察。入境人士通關時必須出示粵康碼「通關認證」及有效通行證。這正是標誌澳粵兩地正常通關,復常了兩地居民正常往返活動!據官方資料,澳門政府正在茪O恢復個人遊、旅行團簽證,救活當地博彩和旅遊兩大支柱產業。

自從年初起,澳門政府封關去阻止新冠肺炎輸入本土擴散,當地主要依賴外地旅客的博彩、旅遊業處於停頓,相關企業經營非常困難。7月的逐步通關為業界帶來再生希望,期望可為當地地產業注入新動力,使得下半年整體經濟漸見復甦。2020年剛好過半,讓我們先回顧首6月的當地樓市表現,再展望餘下半年的走勢!

根據澳門統計暨普查局資料,首6個月住宅成交數量和均價分別是420、161、400、484、571 及 957 宗和 100,636、97,897、93,133、97,815、106,394 及 101,986元/平方米(由1至6月順序下排)。半年成交總數量剛好約計 3,000宗,而平均價格為99,640元/平方米。單以6月份而言,成交數量和均價分別按日錄得 53.37%增長和4.14%跌幅。

澳門二手市場率先復甦

其實當地住宅樓市是受到新冠肺炎疫情牽引,1、2月份基本上是新春時節、澳門疫情開始爆發的日子,2月份成交活動降至今年低位。隨蚇D門政府迅速地阻止疫情擴散,3、4月交易活動逐漸恢復,二手樓成交首先重回常態!4至5月期間多個優質新盤應時推出優惠,釋放強勁剛需購房消費力,新型樓盤成交理想,消耗了一班「即食」客源。

進入6月份,一手樓盤沒有新焦點,二手樓重回主導角色,睇樓量仍然理想,成交量也配合地回升!

如果讀者再仔細分析,2020年1至5月的平均成交樓價是 6.36、6.19、6.16、6.37 及6.29 百萬,都是於 6.20/6.30 百萬上下徘徊,但從4月份起更呈現一路走低的勢頭!這同當地政府首置樓政策和經濟走向起了相連關係。兩年前政府放寬青年首置樓按指引符合條件青年人,首置八百萬元或以下的住宅,最多可向銀行借八成。實施兩年後,市場需求扭曲,集中成交八百萬以下單位,令到細樓均價持續走上。澳門經濟持續走低,當地住宅樓價理應調整,只是政府扭曲市場罷了!

一手成交還看優惠折扣

展望下半年,供樓利息仍然徘徊低水平,資金流入地產市場,下半年住宅可維持3,000 宗以上成交。如果樓按政策不變,下半年住宅仍以本土自置客為主導,八百萬以下單位成交會是主軸。二手樓保持是主流,一手樓成交興衰看發展商優惠條件,下半年住宅保持暢旺是預料中事!在全球疫情未受控前,本澳居民暑假期間只有留在本土消費活動,將有助一洗以往暑假是傳統置業淡季的往績!

如所有發達地區,澳門的工商舖市場非常淡靜。受到全面封關影響,上半年旅遊生意冷清,商舖買賣活動自然受到拖累。今年首6個月月度成交量分別是 16、13、25、18、21 及 33 宗,縱然次季比首季有所改善,仍較去年次季跌約一半。

更加重要的是受到疫情影響,今年上半年缺乏大額成交,直至6月才首現一宗涉半億成交記錄。雖然商舖買賣活動被打衰了,但是商舖租賃活動有茤顯轉活。據澳門中原(小商舖)資料顯示,次季商舖租賃成交約600宗,較去年同期大增七成,主要新租是集中民生區,足證疫情令居民裹足反帶旺本土消費!預計下半年,商舖買賣活動會逐漸朝向大額成交路走,民生舖租賃活動暢旺,租金會有上揚壓力。

商舖後市受自由行左右

至於旅遊區商舖,則看自由行和旅行團簽證情況,她們重臨時將是旅遊區商舖重生之日。疫情正使澳門商業活動低迷!寫字樓市場浮現「價量齊跌」的勢頭。買賣成交跌幅不少,由三月份的 16 宗,跌到次季總成交量約 38 宗。市道低迷令業主只有減低叫價和叫租,普遍幅度約一成,但是成功例子多集中於條件較優的寫字樓板塊,也是跌市中普遍現象!

工廈方面,也是不能避過疫情衝擊!首季買賣成交量歸零後,估計次季也成交約10 宗。每每於淡市中,投資客尋找優質物業,優質工業樓表現較佳,期望能吸引一群長線投資者回流令價格穩步回升!澳門政府抗疫打出漂亮一仗,一系列援助企業和消費措施漸見成效,澳粵通關會為澳門商業活動重注入活力。預料下半年工商舖租金和價格漸漸有起色。第三季應見租金升幅明顯,助推動投資者和用家重臨買賣市場,第四季將出現價租雙長局面,但是真正復常則待 2021 年新春後了!

題為編者所擬。本版文章,

為作者之個人意見,不代表本報立場。

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