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王紹爾 資深評論員
特首曾蔭權新一份施政報告，雖沒甚麼「辣招」打壓樓市，但奇怪的是，在「樓市與民怨齊飛」的背景下，民調、政黨都沒有劇烈反對聲音，令施政報告支持度比過去好。施政報告10月13日上午11時開始公布，地產股即跌近5％，但在當天下午已經反彈，因此從市場的反應看，政府的樓市措施並非負面。施政報告的樓市政策既沒有得罪市民和政黨，又沒有引起市場恐慌，令這份表面上看起來十分平庸的施政報告，顯示出某種政治智慧和眼光。
本港樓價過去20個月急升，現時大型單位價格較97年的高峰超出9%，中型單位亦只較歷史高位低5%。這一輪樓價急升，與主要經濟體持續採取「量化寬鬆」政策，大量熱錢流入香港有莫大關係。而香港由於港元與美元掛鉤，美元疲弱，變相使港幣自行貶值，令本港資產更為吸引，海外和內地資金自然持續流入本港樓市逐利。這一輪香港樓市攀升，本來與政治沒有關係。但是，香港樓市從回歸以來就與政治有莫大關係。
時光恍若倒流亞洲金融風暴前夕
在施政報告發表之前，立法會三大黨派都高喊要求政府復建居屋，而且連政府委任的房委會的主流意見取態也是如此。時光恍若倒流亞洲金融風暴前夕的光景，那時要求政府壓抑樓價，大建居屋和夾心階層房屋，也曾成為社會主流聲音。因此董建華在1997年10月發表上任後首份施政報告中，便提出「八萬五」房屋政策。當時社會各方均認為這是一項「德政」，給予熱烈掌聲。
但1998年亞洲金融風暴登陸香港，戳破了香港樓市泡沫。樓價由1997年拾級而下，至2003年沙士期間，整整跌了六年，私人樓市樓價跌去70%，市值從1997年的5萬億元，跌至不足2萬億，市值共蒸發超過3萬億。置業者淪為負資產的高峰，至2003年6月達106,000宗。這時，樓市問題已成為香港最大的政治問題。董建華的「八萬五」政策成為眾矢之的，「德政」變成「惡政」，董建華因此揹正黑鑊，市民的怨懟更是聚焦於此，在2003年「七一」大遊行中集中爆發。
經過多年經濟復甦，加上2002年底政府為挽救樓市，推行九大穩定樓價的房屋政策，樓價從谷底逐步回升。近期樓價的升勢，令一些尚未置業的市民，憂慮樓價一旦持續上升，最終超越他們的能力。在此情況下，是否復建居屋又成為香港一個突出的政治問題，成為政府與政黨的博弈焦點。
政府的博弈手段明顯「升呢」
這次政府的博弈手段明顯「升呢」。今年施政報告事前大量「放風」，「先租後買」計劃包裝和宣傳得有聲有色，因此施政報告雖然拒絕復建居屋，但「先租後買」的「置安心」計劃，卻成為復建居屋的替代品。曾蔭權形容這是「居屋升呢版」。經此轉變後，政黨和議員的取態亦開始出現變化，由堅持復建居屋，轉變成「要居屋還是要置安心」的忐忑不安。儘管政黨仍然是要求復建居屋，但有部分意見已傾向走優化「置安心」路線，認為既然施政報告已講明不會復建居屋，再要求也徒勞無功，不如完善「置安心」。
「未上車」者要求政府打壓樓價，「已上車」者就不希望政府出手打壓樓價。中原地產主席施永青曾指，香港六成人有自己的物業，三成人住公屋，一成人未買樓。目前，社會上除了有一成想置業的人，亦有六成已買樓的中產階級，一成想置業的人要求政府打壓樓價，而六成已買樓的中產階級擔心樓價下滑。要一成選票還是六成選票，熊掌與魚不可兼得，此乃政黨忐忑不安之根源。
施政報告做到熊掌與魚兼得
政黨之忐忑不安，實際上反襯出施政報告的樓市政策有政治眼光。施政報告就做到了熊掌與魚兼得。針對未置業者，施政報告開宗明義強調要防止香港樓市起泡，需要增加土地供應，確保樓市平穩發展。在未來10年內，平均每年會提供約2萬個私人住宅單位的土地。另外，又會立法管制發展商賣樓，收緊發水比例。施政報告在回應未置業者「住屋難」訴求方面，推出「置安心」計劃，算是居屋的替代品。
施政報告的樓市政策，亦保持透明度和考慮到已經置業人士的合理期望。本港絕大部分中產人士作為已置業者，他們關注樓市的穩定，不單是關注自己辛勤所得的身家會否縮水，而且是關注香港的整體經濟和利益會否受到衝擊。對此，財爺曾俊華在其網誌撰文警告，現時利率處於極低水平，一旦掉頭回升，樓價受挫，也加重供樓市民負擔，可能令他們的物業變成負資產。今次財爺撰文目的，一是提醒市民現時樓市風險相當高，隨時會「爆煲」，從而向投資者進諫，現階段是否仍值得押注高風險的樓市；二是安撫已買樓的中產階級，表明政府不會摧殘樓市，重蹈「八萬五」覆轍，以紓解置業者身家大縮水和成為負資產之焦慮。
施政報告的樓市政策有政治眼光，還體現在樓市政策有長、中、短期措施。長期措施是當局將增加土地供應，平均每年興建約1.5萬個公屋單位，並透過勾地表及主動賣地，確保私人住宅土地不會短缺，平均每年彈性提供約2萬個私樓單位供應；中期措施是政府會協助市民自置居所，推出「置安心資助房屋計劃」，以「先租後買」方式幫助夾心階層上樓；短期措施是港府會採取適當措施，包括限制「發水」面積、將地產項目暫時剔除出《資本投資者入境計劃》，及著手研究立法規管一手私人住宅物業銷售等。
施政報告提出了從土地供應到樓宇銷售的整套房屋政策，是吸取了過去「八萬五」的慘痛教訓而制定的，既有助樓市平穩健康發展，又可幫助市民上車，做到了熊掌與魚兼得。實際上，政黨又何嘗不想置業者和未置業者的選票熊掌與魚兼得？這就是施政報告的樓市政策具有政治眼光的奧妙所在。
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