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周全浩 香港浸會大學地理系教授
目前政府或許從以往的慘痛經驗中吸取了教訓，明白到樓市對香港的經濟十分重要，樓價一旦下跌對社會和民生均影響甚大。過去兩三年樓價高企，港府變得額外謹慎，不敢採取強硬壓抑措施，未能視乎環境而作出果斷應變。政府何不靈活變通，及早增加土地供應為樓市降溫？
近期金管局總裁陳德霖再次出招，宣佈收緊按揭成數以調控樓市，更著力打擊內地炒家，進一步降低主要收入非來自本港的申請人的按揭成數。
調控樓市要考慮「時間差」
是次金管局的措施可謂相當適時。近年樓價一直高企，銀行按揭貸款的風險上升，一旦樓價下調三至四成，便會增加銀行承擔呆壞賬的風險，適度提升對銀行按揭業務的風險管理，有助保障本港銀行體系的穩定。
依現時的形勢來看，筆者認為本港的樓價已有見頂跡象，很可能在本年底偏軟回落，香港政府已無需再推出額外的措施壓抑樓市。
樓市具有「時間差」這一特性，「時間差」是指由土地拍賣至單位落成出售的時間過程。以本港為例，由政府決定發展某個區域，經土地拍賣，樓宇招標至建成，到推出市場售賣，每每需時八至十年。即使是將已平整的土地交予發展商興建，也需用上三至五年的時間。現時政府在樓價上升時賣地，根本不能增加現有的房屋供應，實在是「遠水不能救近火」。同樣地，當面對樓價下跌，即使政府「急剎車」，直至樓價獲得支持，當中也有一段時間差。故此，不論樓價升或跌，政府利用控制土地供應來調節樓價，難以即時收效。
對樓價高企應變不足
回顧歷史，九七年，董建華政府推出「八萬五」政策，大量興建住宅項目，務求於十年內使全港七成的家庭可自置居所和縮短輪候公屋時間。除此，當時政府還一直執行按時賣地，加上地鐵上蓋物業及市建局改建的房屋陸續建成出售，房屋數目供過於求，令樓價一落千丈。
筆者當年在報章撰寫多篇文章，促請政府採取果斷措施，控制土地及樓宇供應以穩定樓價，但政府的土地施政一直「慢半拍」，而且政府各部門各自為政，互不協調，無人敢果斷叫停，以致未能有效控制樓宇數量，加上沙士疫情令本港樓價跌至谷底，足足下挫近七成。
零二年尾，當時的房屋及規劃地政局局長孫明揚推出「孫九招」，大刀闊斧地實施針對性的措施，如取消定期賣地，以不定時的勾地代替，暫停地鐵路上蓋物業招標一年，亦即時結束居屋計劃，又有多項刺激買家入市的措施等等，控制住宅供應量，樓市才逐漸止跌回升。
現任政府或許從董建華時期的慘痛經驗中吸取了教訓，明白到樓市對香港的經濟十分重要，樓價一旦下跌對社會和民生均影響甚大。過去兩三年樓價高企，縱然港府變得額外謹慎，不敢採取強硬壓抑措施，但仍與上任政府犯下同樣錯誤，未能視乎環境而作出果斷應變。
靈活增加供應為樓市降溫
首先，政府至今仍沿用勾地制度，曾有發展商向政府申請拍賣土地，惟經多次出價，亦未符合官方的意向底價，以致未能成功勾出，有關當局也不願公開其底價數目，此舉無疑增加土地供應的難度。直至最近半年，當局才主動拍賣土地。何故政府不靈活變通，修訂勾地制度，使土地更容易被勾出，及早增加土地供應為樓市降溫？
很多人常說香港有地產霸權。站在地產商的立場，他們也不一定要囤積居奇來抬高價格，只要利潤合理，有利可圖，他們也可選擇貨如輪轉的策略。惟政府一直不靈活放寬賣地政策，地產商覺得土地難求，自然會將落成單位高價出售。平心而論，這些對地產商的指控又是否公平合理呢？
復建居屋是另一項具爭議性的房屋問題，市民及政黨支持復建的呼聲不絕，可惜政府卻以擔心影響私樓市場為由反對。其實政府大可採取一個較為靈活的手法，如先建五千至一萬個居屋單位，測試一下市場反應，若情況許可，才考慮加推單位。否則，在最壞情況下，也可將這批單位改為公屋，減低對私樓市場的影響。
另外，「置安心」計劃推出至今九個多月，政府只批出數個興建地點，惟建造需時，假如樓價在今年年底開始回落，市場對於樓市抱持觀望態度，明年或後年推出這批單位是否適合的時機呢？
政府常說缺乏土地興建住宅項目，但筆者和一些基層人士如的士司機和報販聊天時，他們隨便數數，已有多個選擇，例如北角邨地皮、油街地王、九龍城舊啟德機場地皮等。何以政府說無地，而販夫走卒亦看到土地被丟空？客觀來說，筆者明白發展土地需經重重關卡的審批，如顧及土地用途、城市規劃條例等等，但在樓市日益熾熱的情況下，政府或許需要加快審批的步伐，作適時的回應。
香港在上任金管局總裁任志剛的帶領之下，平穩過渡九八年亞洲金融風暴和零三年樓價下跌的經濟衰退時期，香港的銀行及金融體系穩如磐石。現任總裁陳德霖繼承了金管局一向審慎的作風，維持香港金融體系穩定，從政者只要做出成績，自會得到市民欣賞。處理土地及房屋的高官，何不借鏡？
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