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2011年7月14日 星期四
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政府宜靈活處理土地房屋政策


http://paper.wenweipo.com   [2011-07-14]     我要評論

周全浩 香港浸會大學地理系教授

 目前政府或許從以往的慘痛經驗中吸取了教訓,明白到樓市對香港的經濟十分重要,樓價一旦下跌對社會和民生均影響甚大。過去兩三年樓價高企,港府變得額外謹慎,不敢採取強硬壓抑措施,未能視乎環境而作出果斷應變。政府何不靈活變通,及早增加土地供應為樓市降溫?

 近期金管局總裁陳德霖再次出招,宣佈收緊按揭成數以調控樓市,更著力打擊內地炒家,進一步降低主要收入非來自本港的申請人的按揭成數。

調控樓市要考慮「時間差」

 是次金管局的措施可謂相當適時。近年樓價一直高企,銀行按揭貸款的風險上升,一旦樓價下調三至四成,便會增加銀行承擔呆壞賬的風險,適度提升對銀行按揭業務的風險管理,有助保障本港銀行體系的穩定。

 依現時的形勢來看,筆者認為本港的樓價已有見頂跡象,很可能在本年底偏軟回落,香港政府已無需再推出額外的措施壓抑樓市。

 樓市具有「時間差」這一特性,「時間差」是指由土地拍賣至單位落成出售的時間過程。以本港為例,由政府決定發展某個區域,經土地拍賣,樓宇招標至建成,到推出市場售賣,每每需時八至十年。即使是將已平整的土地交予發展商興建,也需用上三至五年的時間。現時政府在樓價上升時賣地,根本不能增加現有的房屋供應,實在是「遠水不能救近火」。同樣地,當面對樓價下跌,即使政府「急剎車」,直至樓價獲得支持,當中也有一段時間差。故此,不論樓價升或跌,政府利用控制土地供應來調節樓價,難以即時收效。

對樓價高企應變不足

 回顧歷史,九七年,董建華政府推出「八萬五」政策,大量興建住宅項目,務求於十年內使全港七成的家庭可自置居所和縮短輪候公屋時間。除此,當時政府還一直執行按時賣地,加上地鐵上蓋物業及市建局改建的房屋陸續建成出售,房屋數目供過於求,令樓價一落千丈。

 筆者當年在報章撰寫多篇文章,促請政府採取果斷措施,控制土地及樓宇供應以穩定樓價,但政府的土地施政一直「慢半拍」,而且政府各部門各自為政,互不協調,無人敢果斷叫停,以致未能有效控制樓宇數量,加上沙士疫情令本港樓價跌至谷底,足足下挫近七成。

 零二年尾,當時的房屋及規劃地政局局長孫明揚推出「孫九招」,大刀闊斧地實施針對性的措施,如取消定期賣地,以不定時的勾地代替,暫停地鐵路上蓋物業招標一年,亦即時結束居屋計劃,又有多項刺激買家入市的措施等等,控制住宅供應量,樓市才逐漸止跌回升。

 現任政府或許從董建華時期的慘痛經驗中吸取了教訓,明白到樓市對香港的經濟十分重要,樓價一旦下跌對社會和民生均影響甚大。過去兩三年樓價高企,縱然港府變得額外謹慎,不敢採取強硬壓抑措施,但仍與上任政府犯下同樣錯誤,未能視乎環境而作出果斷應變。

靈活增加供應為樓市降溫

 首先,政府至今仍沿用勾地制度,曾有發展商向政府申請拍賣土地,惟經多次出價,亦未符合官方的意向底價,以致未能成功勾出,有關當局也不願公開其底價數目,此舉無疑增加土地供應的難度。直至最近半年,當局才主動拍賣土地。何故政府不靈活變通,修訂勾地制度,使土地更容易被勾出,及早增加土地供應為樓市降溫?

 很多人常說香港有地產霸權。站在地產商的立場,他們也不一定要囤積居奇來抬高價格,只要利潤合理,有利可圖,他們也可選擇貨如輪轉的策略。惟政府一直不靈活放寬賣地政策,地產商覺得土地難求,自然會將落成單位高價出售。平心而論,這些對地產商的指控又是否公平合理呢?

 復建居屋是另一項具爭議性的房屋問題,市民及政黨支持復建的呼聲不絕,可惜政府卻以擔心影響私樓市場為由反對。其實政府大可採取一個較為靈活的手法,如先建五千至一萬個居屋單位,測試一下市場反應,若情況許可,才考慮加推單位。否則,在最壞情況下,也可將這批單位改為公屋,減低對私樓市場的影響。

 另外,「置安心」計劃推出至今九個多月,政府只批出數個興建地點,惟建造需時,假如樓價在今年年底開始回落,市場對於樓市抱持觀望態度,明年或後年推出這批單位是否適合的時機呢?

 政府常說缺乏土地興建住宅項目,但筆者和一些基層人士如的士司機和報販聊天時,他們隨便數數,已有多個選擇,例如北角h地皮、油街地王、九龍城舊啟德機場地皮等。何以政府說無地,而販夫走卒亦看到土地被丟空?客觀來說,筆者明白發展土地需經重重關卡的審批,如顧及土地用途、城市規劃條例等等,但在樓市日益熾熱的情況下,政府或許需要加快審批的步伐,作適時的回應。

 香港在上任金管局總裁任志剛的帶領之下,平穩過渡九八年亞洲金融風暴和零三年樓價下跌的經濟衰退時期,香港的銀行及金融體系穩如磐石。現任總裁陳德霖繼承了金管局一向審慎的作風,維持香港金融體系穩定,從政者只要做出成績,自會得到市民欣賞。處理土地及房屋的高官,何不借鏡?

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