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林亦鳴
香港樓價近年持續上漲，普羅市民置業負擔百上加斤，社會要求復建居屋呼聲此起彼落。立法會各方議員在這課題上緊咬著政府不放，通過無約束力議案，促請特區政府盡快復建居屋。特區政府官員最近在復建居屋問題上也鬆了口風，7月15日，特首曾蔭權表示，「樓價貴，置業難」是核心社會矛盾，近年市民的怨氣亦與此有關；政府會考慮不同資助房屋計劃，包括居屋在內；在10月發表的施政報告中，會交代整套房屋政策。
居屋遠水難救近火
當前，中低層人士置業「上車難」，要求復建居屋的呼聲便一路高漲。香港測量師學會會長黃比指出，據了解，香港現時有約13萬至14萬名等待上樓人士。復建居屋對解決置業難的問題，有一定的疏解作用，一方面讓綠表資格申請的公屋居民買樓，可加速公屋等候上樓時間，另一方面居屋限制外地買家進入買賣，不與本地居民構成競爭，可謂甚具成本效益。但是，現在推出居屋計劃，有點「遠水不能救近火」。據悉，運輸及房屋局常任秘書長柏志高在房委會會議上表示，即使有合適土地興建居屋，最快也要7年才能落成。
居屋對樓市的調控作用，不宜過分放大。1997年香港樓市高峰時，當時市場上不乏居屋供應，但對壓抑樓市並無發揮明顯作用，難以扭轉樓價飆升的趨勢。相反，後來在亞洲金融危機衝擊下，樓市泡沫爆破，私人樓宇價格大跌，政府花了近十年時間才把大量居屋單位售出。另外，居屋訂價與私人市場掛鈎，目前許多私樓的樓價已高逾1997年的價格，市區新樓盤每呎售價過萬元，居屋即使重建出售，售價再怎樣打折，最終價格也不會便宜。政府要以居屋來幫助市民「上車」，仍有很多細節需要考慮，包括修訂傳統的居屋制度。
即使加快復建居屋進程，由規劃到落成，估計最少也得3至5年才能出售。到那時，香港樓價是不是還在高位，恐怕也是難以預料。香港樓市再次處於高峰，雖然通脹問題嚴重，樓價下調不是那麼容易，但是物極必反，樓市也不可能只升不跌。如果全球經濟再起風浪，一旦經濟環境惡化，復建居屋對樓市的衝擊和影響，也是政府應該小心衡量的。
需要長遠房屋政策
無論如何，當前香港樓市面對的是一個和以往不同的環境，處於一個跟過去截然不同的市場結構，如果特區政府要處理好未來的房屋問題，需要突破傳統的思考框架，並且因應新的情況，制訂好長遠的房屋政策。隨著香港與內地的經濟融合，內地人也越來越熟悉香港，到香港也很便利。不可否認，此輪香港樓價攀升，也有境外龐大購買力推動，特別是內地買家的出現，只要他們來香港投資物業的熱潮不減，對香港樓市的需求結構就會有一定的影響。
面對樓價攀升，特區政府遏抑泡沫的招數其實不多，最有效的可能還是增加住宅供應，為此，政府已絞盡腦汁努力張羅，總算在未來兩季拿出更多土地，令房屋供應量顯著回升，使市民對樓價的心理預期開始放緩。但是，香港房地產問題涉及面廣，而且複雜，政府手上的土地資源有限。香港陸地面積中，有多達七成五的地方不適合開發，包括佔了四成的郊野公園，可用作城市發展的土地只有260平方公里。不像新加坡，他們的地勢平坦。而且，香港大部分的農地，地主不是特區政府，如果要使用的話必須徵地；郊野公園若變成住宅用地，也會遭到環保人士反對。港英政府過去通過填海造地來取得土地，回歸後，反對填海的聲音非常大。
當然，土地資源有限並不等於香港已無地可用。回歸時，香港仍有43平方公里的空置土地可供發展。十多年來通過拍賣、招標、換地及批地等方式推出土地約為20平方公里，而且土地開發、市區重建、非建設用地轉換用途一直沒有停頓，故仍有不少空置土地。保守估計，若現有空置土地中有10平方公里用以興建住宅，至少可建30萬個單位，安置八九十萬人口。因此，在可預見的將來，土地供應並不是想像中那樣的緊張。
特首曾蔭權近期在視察火炭工業用地後表示，工業用地可轉變為住宅用地，這方面工作值得政府繼續積極推進。住屋是市民目前最關心的事項，是特區政府在未來一份《施政報告》要專心處理的課題，但房屋供應和土地供應息息相關。政府需有更多創新思維，以可持續的方式增加土地供應。其實，香港有條件改作住宅用途的工廠區也很多。港島東有柴灣、小西灣，鰂魚涌和北角也有一點，港島南有香港仔、黃竹坑；港島西有西環、石塘咀。九龍東有鯉魚門、油塘、茶果嶺、觀塘、牛頭角、九龍灣、新蒲崗等；另外，九龍和新界也有一些工業區。如果有一部分轉為住宅用途，未來的供應不會存在問題。
目前香港欠缺的，可能還是一套長遠的房屋政策。香港的高地價政策，無可避免會給經濟競爭力帶來影響，同時樓價的大起大落，也給經濟發展帶來不穩定因素。十幾年來，香港樓市幾經波折，經歷過「銀主盤」和「負資產」的年代，也面對了「一樓難求」的實況，樓市不是過冷就是過熱。香港特區政府未來面對的可能是更加複雜的全球經濟環境，在制定經濟發展路向時，不可能不考慮長遠的房屋政策，不止是復建居屋的問題，還有未來如何處理市場需求和土地供應的關係；一個相對穩定的樓市，可以減少特區政府施政的壓力，有助經濟平穩快速發展，也能為解決社會民生矛盾提供良好的環境。
（本文轉載自８月號《紫荊》雜誌，內容有刪減。）
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