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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
「佔中」持續二十多日，隨着警方清除銅鑼灣軒尼詩道、中環、金鐘及旺角部分街道的非法路障後，整個港島及九龍半島路面交通情況基本上回復正常，只有金鐘區及旺角區仍有示威人士集結，但是已受到控制了。
從經濟角度看，「佔中」對本地經濟影響已逐漸淡化，本地股市市場的波動也消化了，反而市場人士會着眼全球經濟衰退情況的惡化。
踏入本年第二季末，發展商積極開售一手樓宇單位，實行以較低於同區二手價的叫價發售，並提供不同購買優惠如回贈印花稅、延長成交期等等，令第二季內一手樓宇銷售成績理想。這股一手購買熱潮延續到「佔中」後首個周末(十月四/五日)。
綜合市場消息，這個十月首個周末有多個矚目新盤，包括不同龍頭地產商的柏傲山、瀚然、迎海．星灣御、天晉IIIA等齊齊開賣。在兩日發售約500個單位中，沽出超過85%，可見一手樓宇興旺情況未受「佔中」行動衝擊，力撐整體住宅樓市。可以預料，暢旺的一手銷情仍於短期內持續，將市場大部分買家都招攬其中。
截至十月十日止，作為本港主要住宅屋苑的十大屋苑交投不振，合計只有約50宗，按月大跌約4成。這反映在低息環境和租務市場旺盛之下，二手業主只會惜貨高沽，如沒有理想售價則先租後賣。從整體數據中反映出「一手旺、二手靜」趨勢已延續至第三季末，總體成交量中之一/二手住宅數量比例是26.5%：73.5%，並可見會在第四季持續，「佔中」行動似乎沒有減退一手買家入市意慾。
四大零售區租金勢受壓
步入第三季度，本地商廈市場均啟動明顯減價潮。作為本地第四大零售區的中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角，無論一/二線街舖陸續出現「吉舖」，區內現存租客紛紛求救業主找「頂租」者或與業主於重整新租約時要求大幅減租。小業主如果願意順從租客要求，則可以免去空置店舖幾個月的困局。一些旺區業主仍是頗為進取，還動輒再加租一至二成，則要面對店舖找不上租客的情況。各大店舖代理公司預料未來一年內，四大主要零售區租金會回落起碼一成，才會重新吸引租客進駐。
「佔中」行動實在嚴重打擊金鐘、中環、銅鑼灣及旺角店舖的零售生意，國慶黃金周中旅客避免光顧「佔中行動區」，令該區生意急跌，尤其是金飾店、食肆、服裝店等等，一些中小企業更面臨閉門威脅！筆者祈望「佔中」行動會於短期內結束，顧客重臨「佔中」區域，令這些店舖生意重生。
看淡商廈後市未成主流
在本地住宅樓價持續向上的勢頭下，一些投資者尤其是來自內地的已轉戰商廈市場，當中部分購入小型商場舖或分層辦公樓。「佔中」行動啟動後，一些投資者(部分從內地來的)看不透未來特區政局發展，蝕讓沽貨離場。無論如何，「看淡後市」的商廈投資者仍未成為主流，在「佔中」行動期間也錄得不少大額成交案例。
中央容許「滬港通」上馬後，本地甲級辦公室租售市場將受到利好刺激，尤其來自內地的金融/證券/專業公司實質需求。筆者希望該措施盡快實施落地，特區的金融地區甲級辦公室迎來一片景氣。
雖然現時「佔中」行動對特區經濟還未帶來深遠影響，只停留於短暫的地區業務的損失，但是，如果「佔中」行動「無止境地」拖長或甚至演變成恆常/重複行為，則對經濟影響非常嚴重！行政長官宣佈希望今周與「佔中」陣營開展良性對話，筆者樂見雙方能夠交換建設性意見。反對派人士不應提出「政制上不現實」的要求，雙方可以盡快達成和解協議，特區經濟/政治發展重回正常道路。
綜合來說，到目前為止，「佔中」對整體經濟情況及整體樓市的影響屬於短暫和輕微，本地深厚經濟基礎還可以承受。在樓宇成交方面，一手樓買賣已搶先主導住宅市場，二手業主善價而沽令交投明顯放緩，但個別傳統住宅地區的成交價仍然不斷創新高。再者，除着個人遊人士消費模式轉向大眾化和佔中活動窒息零售活動，傳統四大零售區商舖確實受到少許影響，加速租金向下趨勢，出現價量皆跌情況。對於特區整體經濟發展，這肯定是一件好事。特區零售業界已經面對工資水平連連上升，租金的有序回落會有效地調整經營成本。
剛性需求推動遇上持續低息環境，斷層的住宅供應量造就近幾年的住宅升浪。隨着新任政府上台致力推高年度住宅供應量，住宅升市會預計到2015年後才可以真正紓緩。「佔中」行動對住宅市場影響不會太大，除非持續未能解決或重複出現，商廈市場租/售價的健康下調勢頭正好增加特區營商競爭能力。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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