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2015年6月2日 星期二
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香港「銀髮地產」大有可為


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■70歲長者如入住房協北角雋悅,入場費估計需400萬元至500萬元。 資料圖片

山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業

5月底,香港房屋協會正式公布今年第四季會把北角丹拿山雋悅公開招租,這是相隔11年後房協再次推出長者屋向市場尋找租客。

雋悅座落北角丹拿山道8號,提供588個單位,設置各種針對長者的設施,包括會員會所、商貿中心、保健中心、老人失智症中心、日間托管中心及多個高中度護理中心,已邀請養和醫院及浸大中醫藥學院開設診所。項目入住形式是房協收取一次性租金轉讓「住一世」租住權,若中途退出,房協會按長者入住年期扣減住權費,退還剩餘金額。如一位七十歲長者入住約340方呎開放式單位,入場費估計於四百萬元至五百萬元之內,因此市場冠以「白金長者屋」。根據房協內部資料,查詢租住人士不乏,證明長者租客頗為受落。

人口老化不爭事實

香港人口老化是不爭事實。根據統計署資料,超過六十歲人口會由2010年的18%,不斷上升至2020年、2030年及2040年的26%、32%及36%,長者人口至2040年突破三百萬,而十四歲以下青年人也由2030年約一百萬急降至2040年的不足770,000人。可以預算長者居住需求未來三十年內只有增無減,但青年人需求會有所舒緩!除有長年儲蓄習慣長者外,「銀髮族」是面對「人多」但「金不多」的困境,但是可喜的是約95%年青一代願意同父母在同大廈或同項目內不同住宅單位居住﹝根據香港大學城市研究及城市規劃中心研究﹞,所以綜合居住發展模式是可行的。

在香港房地產發展歷程中,素來長者屋部分不是重點。作為長者屋開發先驅者,房協手中項目還包括筲箕灣樂融軒及亞公岩明華大廈重建項目,試圖將出售住宅單位和出租長者屋融入項目中,達到「老幼鄰住」效果。今天的房協角色,明日會否轉換到私人開發商呢?這個答案其實好簡單,端視乎特區政府的土地政策能否有效引導。筆者倡議有以下數點建議。

政府可以將市區零散土地專供開發商興建長者屋/私人綜合住宅計劃,補地價中只計算可售住宅及底層商舖部分,吸引開發商競投土地。除土地金額外,還可豁免長者屋部份地積比,以增大該項目利潤和對沖額外建築成本。

開發「跨年齡」項目

再者,出售土地中政府可加入長者屋建造條款,同樣地這些地價不會於總數中反映出來,鼓勵開發商進行綜合「跨年齡」開發項目。多年來,「公務員買樓重建計劃」發展不彰,房協作為這兩者計劃共同「總司令」,實可擴闊思路謀求融合「長者屋」和「公務員樓」於同一土地上,況且無論於地理位置上、土地面積上、人口組成上等等主觀條件,兩者是高度重磢滿I開發商可以同政府合作,提供項目專門給老年人以「逆按揭」申請。

發展商開發綜合計劃時,必須正視年長者物業設施特別需求,如無障礙公眾出入設計、室內輪椅人士活動設計、緊急照明設施、大門兩方面可打開設計及緊急求救電話等等。建造成本難免會有所提高,但是也令單位買點增多。

在未來特區區域性開發中,政府更可以住宅土地旁/中預留專門蓋建長者屋的土地部分,並且透過相連推售,令發展商參與老年人住宅計劃,並有在補地價中適當優惠。

未來特區逐漸進入「富裕老齡」期,人口老化但經濟仍算富足大形勢下,政府應該現在開始研究、計劃、落實、執行老年人居住興建計劃,延續香港經濟發展。「銀髮地產」方興未艾,私人發展商應茪漎膍s如何分一杯羹吧。(節錄)■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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