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■70歲長者如入住房協北角雋悅，入場費估計需400萬元至500萬元。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
5月底，香港房屋協會正式公布今年第四季會把北角丹拿山雋悅公開招租，這是相隔11年後房協再次推出長者屋向市場尋找租客。
雋悅座落北角丹拿山道8號，提供588個單位，設置各種針對長者的設施，包括會員會所、商貿中心、保健中心、老人失智症中心、日間托管中心及多個高中度護理中心，已邀請養和醫院及浸大中醫藥學院開設診所。項目入住形式是房協收取一次性租金轉讓「住一世」租住權，若中途退出，房協會按長者入住年期扣減住權費，退還剩餘金額。如一位七十歲長者入住約340方呎開放式單位，入場費估計於四百萬元至五百萬元之內，因此市場冠以「白金長者屋」。根據房協內部資料，查詢租住人士不乏，證明長者租客頗為受落。
人口老化不爭事實
香港人口老化是不爭事實。根據統計署資料，超過六十歲人口會由2010年的18%，不斷上升至2020年、2030年及2040年的26%、32%及36%，長者人口至2040年突破三百萬，而十四歲以下青年人也由2030年約一百萬急降至2040年的不足770,000人。可以預算長者居住需求未來三十年內只有增無減，但青年人需求會有所舒緩！除有長年儲蓄習慣長者外，「銀髮族」是面對「人多」但「金不多」的困境，但是可喜的是約95%年青一代願意同父母在同大廈或同項目內不同住宅單位居住﹝根據香港大學城市研究及城市規劃中心研究﹞，所以綜合居住發展模式是可行的。
在香港房地產發展歷程中，素來長者屋部分不是重點。作為長者屋開發先驅者，房協手中項目還包括筲箕灣樂融軒及亞公岩明華大廈重建項目，試圖將出售住宅單位和出租長者屋融入項目中，達到「老幼鄰住」效果。今天的房協角色，明日會否轉換到私人開發商呢？這個答案其實好簡單，端視乎特區政府的土地政策能否有效引導。筆者倡議有以下數點建議。
政府可以將市區零散土地專供開發商興建長者屋/私人綜合住宅計劃，補地價中只計算可售住宅及底層商舖部分，吸引開發商競投土地。除土地金額外，還可豁免長者屋部份地積比，以增大該項目利潤和對沖額外建築成本。
開發「跨年齡」項目
再者，出售土地中政府可加入長者屋建造條款，同樣地這些地價不會於總數中反映出來，鼓勵開發商進行綜合「跨年齡」開發項目。多年來，「公務員買樓重建計劃」發展不彰，房協作為這兩者計劃共同「總司令」，實可擴闊思路謀求融合「長者屋」和「公務員樓」於同一土地上，況且無論於地理位置上、土地面積上、人口組成上等等主觀條件，兩者是高度重叠的！開發商可以同政府合作，提供項目專門給老年人以「逆按揭」申請。
發展商開發綜合計劃時，必須正視年長者物業設施特別需求，如無障礙公眾出入設計、室內輪椅人士活動設計、緊急照明設施、大門兩方面可打開設計及緊急求救電話等等。建造成本難免會有所提高，但是也令單位買點增多。
在未來特區區域性開發中，政府更可以住宅土地旁/中預留專門蓋建長者屋的土地部分，並且透過相連推售，令發展商參與老年人住宅計劃，並有在補地價中適當優惠。
未來特區逐漸進入「富裕老齡」期，人口老化但經濟仍算富足大形勢下，政府應該現在開始研究、計劃、落實、執行老年人居住興建計劃，延續香港經濟發展。「銀髮地產」方興未艾，私人發展商應着手研究如何分一杯羹吧。（節錄）■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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