特許測計師、中國房地產估價師張宏業
11月是衍生九龍東商住「地王」的時候。先是11月初，中資背景的海航集團勇奪啟德第1K區3號地，每呎樓面地價高達1.35萬元，創下該區商住地價新高。未滿月，本港利福國際集團以73.9億元拿下啟德第1E區2號地段，每呎樓面地價也達6,733元，創下整個九龍東地區商業地價高位。對於市場後期發展，後者的重要性更高。這是首幅啟德商業用地成功以破紀錄價格賣出。中標者是著名本地百貨業企業，以總投資額不少於120億元投下零售業信心一票，顯示業界對後市發展樂觀。本地零售業顯然離開最低位遠了，才會勇敢大力投資。
這位「崇光百貨」的經營者計劃興建兩幢雙子塔商廈，可建總樓面面積約110萬平方呎，計劃獨自經營九龍東區的百貨地標，亦會開拓商業、娛樂、餐飲等設施。除了土地地下層會提供充足停車位外，更可利用未來沙中線出入口直達，正好為該區未來公私營住宅居民、未來公私營公司上班一族及鄰近體育設施使用者／工作群體、醫療大樓人群和中外遊客（無論啟德區內外遊客或短暫停留的郵輪乘客一眾）提供一流、便捷的零售、娛樂、飲食熱點。
有效連接優勢產業
根據《啟德分區計劃大綱區》，總計劃面積達328公頃，容納人口已是最新估算約13.4萬人，興建逾3萬個住宅單位（包括約1.34萬個公屋單位）、酒店房間逾6.4萬個，零售及辦公室的總樓面面積逾1,440萬平方呎，休憩用地逾110公頃。規劃署早前公佈檢討啟德區土地用途，再建議加大商業樓面供應，全力塑造該區成為都會核心商業地帶的CBD2。根據剛公佈的「香港2030＋」未來規劃，九龍東是繼CBD1外，未來企業主要商貿用地的不二選址，主要有效連接「東區」知識和科技走廊地帶（Eastern Knowledge & Technology Corridor）的產業優勢，包括幾所大學、高等研究院校、科技園、蜉化／初創企業及創新／科技公司。
私人住宅方面，地政總署於2013年6月一年內先後批出六幅住宅地皮，共可建4,500個住宅單位，料於2019年前陸續入伙，可供約一萬人居住。此外，政府本月初已批出一幅單邊的住宅地王，以及3幅可以招標的住宅地，額外加添約3,000個單位，亦可望在2020年起陸續入伙。
今年政府賣地表內，仍有1幅商業酒店地皮及3幅酒店地皮待推，包括第1F區2號商業酒店地皮及另外3幅純酒店地皮於第4C區3至5號土地，共可建約256萬平方呎。特別留意首幅商業酒店地皮，可建樓面逾190萬方呎，可作辦公室、酒店及零售綜合發展，臨近河岸，環境優美，極可能以逾百億元以上成交，啟德發展區的新商業地王由此誕生。
經歷了逾廿年的細密規劃，歷任特首班子的精心塑造，九龍東已經鞏固為整個特區的CBD2。今年11月無論住宅和商業用途已誕生了地王，九龍東地價正式踏入上升軌道，儼然成為整個特區未來5年的焦點，中外開發商和物業投資者所必爭之地。不要以為以高於現有水位買地不智，可以摘下「心頭好」已是市場人士的共識了。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。