■港府在處理樓價高企的問題時，須規劃當樓價下跌時如何應對。張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
去年本港兩大投資市場：樓宇和股票，可以說是金股齊鳴，更是出現雙市場價量雙長的良好勢頭。值得注意的是「沉寂多時」的二手住宅樓市又再度活躍起來，變得一二手住宅樓市「並駕齊驅」之勢頭。
大型單位樓價料追落後
先來回顧樓股匯市場去年的走勢。總結去年，差估署樓價指數全年上升14.78%，較2016年高出6.92個百分點，指數已連升21月，累計升幅達三成。如以面積大細分類，中小型住宅各類去年升幅都齊破14%，最顯著的A類（即430方呎以下）更以14.8%稱冠，其他種類全年升幅拾級而下，D、E類（即1,076至1,721方呎和1,721方呎以上）只全年錄得11.95%和5.42%。這正反映中小型單位升勢凌厲，反而大型單位有機會追落後。
同樣升勢出現於本港住宅租金市場，中小型和大型住宅按年租金仍有8.38%和4.41%升幅，平均租金也升了7.89%，是支持着樓價持續上升的因素之一。
新盤銷情理想，二手睇樓量及成交量亦被拉升，市場頻錄破頂價的二手成交，不乏買家趁2018年首月加快入市步伐，刺激二手提前出現小陽春。一手發展商紛紛加推加價應市，一手樓多個新盤和貨尾盤齊現暢旺市場，一二手小陽春市場提前誕生。
人幣急升 北水持續襲港
港股連升四月，一月份更狂飆3,000點或10%的進賬，國指還跑贏大市，整個一月累升15.8%，升勢驚人。其實港股價量大升，都是不離北水的推手效應；北水的大幅襲港與人民幣匯價走高畫上等號。截至一月底，在岸人民幣收盤報6.292兌1美元，創2015年8月以來新高，一月累計漲達2,200點子，創下人仔史上最大月度漲幅。人民幣上升催使北水持續臨港，推升港股樓市交易量和價格持續走高。
一二手樓市小陽春還能走多遠？根據美國顧問公司調查，全球樓價最難負擔城市是香港，港人需要「不吃不喝」20年才可買得起一個住宅單位，特區政府必須嚴肅處理樓價高企的問題，且規劃當樓價下跌時如何應對。
還想上車的朋友，必須小心留意下列經濟訊號。
除了全球利息走勢及上升速度外，人民幣匯價會引導北水來港。近期人民幣走強主要得力於2017年起美元走弱和中國經濟基本面的持續改善。可以肯定的是美國稅改因素未在匯價水平反映，投資導向會平衡人民幣升勢，況且人民幣太強對經濟平穩發展是不利的，問題是中央政府願意匯價強勢到哪個水平才會干預呢？本港今年樓股市走勢要看人民幣匯價何時見頂回落，且回落幅度有多快多大。
轉按風暴或影響樓市走勢
本港樓市是個成熟市場，正常情況下是二手樓主導整個走向，但樓價則會被一手樓價帶動。翻查近十年，一手比二手價值，從2008年至2012年，一手價都超過二手價一倍之上，2010年和2011年則達1.7至1.8倍。但是自從2013年起，一手價只超過二手價不足一倍，且近三年更徘徊在0.5至0.7倍間。這說明一手價已與二手價拉得較合理地接近。
近年一手樓暢旺主要是不少新盤提供高成數、低息前期供款方案，吸納一批購買力。過去兩三年新盤會出現入伙期，有些業主需要考慮轉按。轉按客向銀行轉按金額可否完全覆蓋向發展商貸入的款數、可否通過壓力測試、通過測試後可借成數，都會決定轉按人的持售取向態度。一二手樓價比例可否仍維持合理差距，也決定轉按的借貸金額，因為估價師會依照當地當時附近二手樓價參考。如果轉按風暴提前引發，則樓宇價格會出現調整。
當然，政府樓市政策也不容忽視，政府會否加大興建首置數目、如何推出「綠置居」、「白居二」政策等等，種種政策會影響樓市走勢。
當市場仍然一片昇平時，投資者和置業客應留意經濟訊息的變化，方能「買得開心、住得安心，守得長久」。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
