■去年的甲級私人寫字樓是商廈界中的明星，但當甲級去年錄得理想升幅後，預期今年乙級的表現是可期的。圖為中環甲級寫字樓。 資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
筆者於下筆時，香港股市指數剛從歷史高位回調超過10%，業界人士預計這是健康調整，短期看可以守住約29,000點至30,000點，方能整固後再重回高位。地產界人士紛紛揚言股市調整單純是股價過高，香港經濟平穩上揚基調未變。如果人民幣匯率強勢未改之下，中國熱錢仍會持續湧現，本地投資市場景氣不會短期減卻。
回顧雞年，香港物業投資市場非常景氣；仍然當旺的狗年，誰領風騷呢？縱然歷史未能準確說明未來，但是回看雞年投資市場也會對狗年展望有點啟發。
非住宅物業去年價量齊升
根據政府差餉物業估價署統計數字，非住宅物業市場（包括工商舖）去年都價量齊升。整體成交數量和金額是9,239宗和955.26億元，同創下近五年新高。但是大家注意這些數字只包括使用物業合約買賣方式，並沒有計算以公司股權轉讓交易方法，尤其以整幢工商舖及分層貴重物業多以公司轉讓方式完成，達到減少稅收效用。
據各大地產代理資料，去年工商舖整幢成交非常暢旺，並且其均價還比同廈分層售出單價理想。這種整體溢價現象說明投資熱錢鍾情於整幢物業收購，或取其命名權、或取其重建價值、或如工廈的是憧憬政府再推行全新活化政策，總論是整幢貴重物業是市場焦點和投資者追捧的。
如按上述政府部門統計數字，非住宅物業中，分層工業大廈成交量增幅最高，私人辦公室則成交金額升幅最驚人，分層工業大廈成交金額位居次席，這說明去年私人寫字樓和分層工業大廈表現遠優於商舖，主因是各個種類受到不同因素主導交易數目和價錢。
整幢工廈成交料續暢旺
筆者認為狗年物業投資情形會有幾類型仍然受熱錢和本地資金追捧。剛踏入2018年，工廈交投非常亮麗，特別以全幢工廈更是市場焦點，預計上半年整幢工廈成交仍然非常暢旺。
根據筆者粗略結算，近兩個月已錄得五宗成交，廣泛地遍佈元朗、荃灣、觀塘及大角咀，平均呎價（以現時或重建面積）合算都是「低水」，投資者全是本地資深投資者或香港發展商，因為重建或活化工廈時間較長，且應用較多專業知識，明顯地香港的投資者還有着優勢。
民生舖租售可續保平穩
商舖物業表現根本同旅遊業和本地經濟表現掛鈎，去年已見售價和租金見底回升。扭轉三連跌，去年本地零售銷售總額上升2.2%，得力於股樓旺的財富效應及訪港旅客按年增2.7%（內地客更增3.1%）。
如果今年股樓表現未轉弱，又訪港旅客仍能錄得單位數升幅，零售市場表現仍然不俗下，零售物業會經歷真正回升的年頭。面對未來網購的不減威脅，民生舖的租金和售價走勢較平穩，無怪連龐大基金也在去年大手下注購入「領展」商場。狗年的商舖焦點保持是民生地區的地下街舖及設有樓梯直達的一至二樓樓上商舖，租金高低仍然是成敗關鍵。
乙級寫字樓可期追落後
雞年的甲級私人寫字樓是商廈界中的明星。根據上述統計數字，甲級寫字樓租金和售價分別上升5.13%和14.92%，遠遠拋離整體的4.68%和13.52%。當中核心地區（含上、中環、灣仔/銅鑼灣和尖沙咀）更錄得平均售價升幅超過26%。回顧甲乙丙三種辦公室表現，去年的乙級是表現最差的，當甲級去年錄得理想升幅後，今年乙級的表現是可期的。
投資物業只看回報率，查詢差估署的數字便可看得最清楚。去年十二月，這組數字分別是私人住宅A、B、C、D、E分類分別是2.7%、2.5%、2.3%、2.2%及2.0%，而非住宅類的甲、乙級寫字樓，分層工廈及商舖分別是2.6%、2.7%、2.9%及2.4%。這也可說明甲、乙級寫字樓和分層工廈單位仍然是較具投資性的，當然個別物業的特性如命名權、重建權、景觀和樓層仍然是決定因素。熱錢一天還流入本地，投資市場尤其物業市場是大有可為的，但應留意股樓匯市場波動，這才是決定今年可以走多遠的「溫度計」。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。