康證投資研究部
廣東省房地產行業協會於上周對下屬的副會長單位，發佈《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知，其中關於「商品房預售制度」引起極大迴響。市場憂慮一旦取消預售制度，將會對發展商的資金鏈帶來沉重壓力，即使住建部隨即闢謠，指有關說法並不屬實，但未能減低市場的憂慮，本周內房股全線受壓。
建設部於94年頒佈《中華人民共和國城市商品房預售管理辦法》後，內地房屋的預售制度正式推行。目前主要城市商品房預售比例普遍達到八成以上。此預售制度帶來不少優點，有利發展商縮短企業的現金流回籠周期，降低資金斷裂風險，同時滿足規模龐大的融資需求。訂金及預收款項，一般佔發展商資金來源約兩至三成，且沒有利息成本，是重要的資金來源。對買家而言，樓花價格普遍比現樓更優惠。自2012年以來，40大中城市的樓花均價和現樓均價在絕大多數月份當中，樓花售價低於現樓售價約一成至兩成，而且價差於近年有擴大的趨勢，可見預售制度和分期付款的方式能降低入場門檻，從而帶動樓市的需求。
預售制熱議不絕仍奉行至今
預售制度當然引起不少問題，對買家而言須承擔建設風險，收樓前買家或會面對延遲交付，甚至項目爛尾的風險，收樓後可能遇上貨不對辦及質量等問題。融資方面，銀行作為按揭貸款方，地產商的大部分資金風險轉嫁予銀行，倘若樓市波動，一旦買方斷供將令銀行面對資金鏈問題。上述問題往往是源於以往配套未盡完善，市場欠缺監管，有意見認為制度助長炒賣成風，過往十多年以來，內地對於預售制的熱議此起彼伏，但最終仍然奉行至今。
取消預售制行業臨巨大壓力
本部認為制度在短期內仍會維持，因為取消預售制將影響深遠，基本上並不現實。全面實施現售的話，發展商從買地、規劃、興建、交付等，整個過程最快需時兩年才能確認資金回籠。
即使內地金融市場近期由去槓桿轉為穩槓桿，但現時內地資金面緊張狀況並未得到緩解，取消預售制令發展商的資金成本上升，現金流的壓力急增，對於採取高周轉、高槓桿營運模式的企業形成極大壓力，或會引發行業資金鏈斷裂。
地方政府收入恐大幅減少
另外，取消預售制令目前興建中的項目未能推出市場，短期供應驟降，反而助長樓價升勢，與原先遏制樓價上漲的目標背道而馳。由於資金回籠的速度大幅減慢，以及資金成本上升，令發展商投資買地的意慾大大減低，土地市場降溫，將會導致地方政府的收入大幅減少，地方債務風險隨之上升。
預售證審批條件或將提高
因此內地短期內並不具備取消商品房預售制度的條件，預期當局將會着手於提高審批預售證的條件，例如在過去兩三年，當局於需求方面推出針對性政策，包括限購、限貸、限售、限價等，另外在供應方面加入更多條款，賣地時提高入場門檻等等。
總結而言，相信日後內地房地產行業難以再倚靠以往高周轉、高槓桿的經營模式，經營成本將陸續提升，財政實力較弱的發展商面臨退出市場，行業整合之後，具備多元化融資渠道、資金實力雄厚的優質發展商可擴大市佔率，內地房地產行業的集中度將不斷提升。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。