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取消預售制度影響深遠 料短期內難以實行

2018-09-28

康證投資研究部

廣東省房地產行業協會於上周對下屬的副會長單位,發佈《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知,其中關於「商品房預售制度」引起極大迴響。市場憂慮一旦取消預售制度,將會對發展商的資金鏈帶來沉重壓力,即使住建部隨即闢謠,指有關說法並不屬實,但未能減低市場的憂慮,本周內房股全線受壓。

建設部於94年頒佈《中華人民共和國城市商品房預售管理辦法》後,內地房屋的預售制度正式推行。目前主要城市商品房預售比例普遍達到八成以上。此預售制度帶來不少優點,有利發展商縮短企業的現金流回籠周期,降低資金斷裂風險,同時滿足規模龐大的融資需求。訂金及預收款項,一般佔發展商資金來源約兩至三成,且沒有利息成本,是重要的資金來源。對買家而言,樓花價格普遍比現樓更優惠。自2012年以來,40大中城市的樓花均價和現樓均價在絕大多數月份當中,樓花售價低於現樓售價約一成至兩成,而且價差於近年有擴大的趨勢,可見預售制度和分期付款的方式能降低入場門檻,從而帶動樓市的需求。

預售制熱議不絕仍奉行至今

預售制度當然引起不少問題,對買家而言須承擔建設風險,收樓前買家或會面對延遲交付,甚至項目爛尾的風險,收樓後可能遇上貨不對辦及質量等問題。融資方面,銀行作為按揭貸款方,地產商的大部分資金風險轉嫁予銀行,倘若樓市波動,一旦買方斷供將令銀行面對資金鏈問題。上述問題往往是源於以往配套未盡完善,市場欠缺監管,有意見認為制度助長炒賣成風,過往十多年以來,內地對於預售制的熱議此起彼伏,但最終仍然奉行至今。

取消預售制行業臨巨大壓力

本部認為制度在短期內仍會維持,因為取消預售制將影響深遠,基本上並不現實。全面實施現售的話,發展商從買地、規劃、興建、交付等,整個過程最快需時兩年才能確認資金回籠。

即使內地金融市場近期由去槓桿轉為穩槓桿,但現時內地資金面緊張狀況並未得到緩解,取消預售制令發展商的資金成本上升,現金流的壓力急增,對於採取高周轉、高槓桿營運模式的企業形成極大壓力,或會引發行業資金鏈斷裂。

地方政府收入恐大幅減少

另外,取消預售制令目前興建中的項目未能推出市場,短期供應驟降,反而助長樓價升勢,與原先遏制樓價上漲的目標背道而馳。由於資金回籠的速度大幅減慢,以及資金成本上升,令發展商投資買地的意慾大大減低,土地市場降溫,將會導致地方政府的收入大幅減少,地方債務風險隨之上升。

預售證審批條件或將提高

因此內地短期內並不具備取消商品房預售制度的條件,預期當局將會茪漵騚ㄟ盲f批預售證的條件,例如在過去兩三年,當局於需求方面推出針對性政策,包括限購、限貸、限售、限價等,另外在供應方面加入更多條款,賣地時提高入場門檻等等。

總結而言,相信日後內地房地產行業難以再倚靠以往高周轉、高槓桿的經營模式,經營成本將陸續提升,財政實力較弱的發展商面臨退出市場,行業整合之後,具備多元化融資渠道、資金實力雄厚的優質發展商可擴大市佔率,內地房地產行業的集中度將不斷提升。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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