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周全浩 資深評論員
日前，地產代理發起遊行，指雙辣招令樓市交投大減，影響他們生計，促請政府撤銷壓抑樓價的措施。不過，為防止樓價上升至更不合理的水平，政府有必要維持現有的措施。
地產業牽涉很多持份者和利益團體，利益關係錯綜複雜。局外人難以看清持份者所涉及的利益，持份者在爭取或反對某些政策時，背後或有隱藏的原因和利益關係。加上他們大多只維護自身利益，甚少考慮整體社會需要。因而政府在收集有關意見或推行任何措施時，應當謹慎考慮。
政府推出的措施往往有預期不到的效果。正如早前推出的5,000個免補地價購買二手居屋的名額，原意是滿足市民對房屋的急切需求，卻變相推高二手居屋樓價，原因是措施讓儲蓄較少的市民都有能力購買居屋，導致需求上升，進一步推高樓價。
近日，政府再推出措施，把私樓預售樓花期延長至30個月。此舉表面可以增加房屋供應，卻同時帶來其他效果。首先，未來3年的樓價升跌沒人得知，將來可能造成很大動盪。假如地產商首期訂金為一成，三年後若樓價跌幅高於一成，很可能出現撻訂潮，如首期訂立得過高，買家卻不能承擔。
其次，措施等同延長觀望樓價的升跌期(炒賣期)，鼓勵更多人購買，同時，容許了儲蓄不豐厚的市民提前購入樓宇，變相增加需求，支持樓價。以上措施大有可能出現與預期樓價合理調整背道而馳的效果，政府推出前不知有無考慮清楚？
事實上，政府毋須推出其他措施，原因有二：第一，香港預料比美國更早加息。金管局指出，美國聯儲局一旦收緊銀根，香港很大機會早於美國加息。過去幾年，大量國際資金流入香港市場，透過不同渠道賺錢。當美國「收水」，大量資金將從香港撤走，香港很可能會帶頭加息，按揭利率亦會隨之揚升，樓價必然受到影響。
第二，一手樓可能帶頭減價。一些人深信樓價不會下跌，認為大部分二手樓業主已完成供款，或只負擔少數樓宇貸款，並不急於減價出售樓宇，樓價自然會回升。但他們明顯忽視了一手樓市場。地產公司需要每年公布業績，如果新盤維持定價而出現滯銷，公司將失去賣樓收入，只有租金收入，盈利便會出現大倒退。為避免這種情況，地產商可能被迫減價出售新盤。前車可鑑，1997年至2003年的樓價大跌，原因之一就是一手樓帶頭割價，當時很多新盤定價比同區二手樓低3至5%，二手樓根本無市場，樓價遂盤旋而下，直至2003年「沙士」之時跌至谷底。
因此，政府只需維持現有的壓抑樓市措施，雙辣招的效果將會慢慢顯現。
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