政經多面體：活化工廈及放寬舊樓拍賣　投資仍需謹慎

曾淵滄博士　香港城市大學MBA課程主任

　中國改革開放開始之後，香港的製造業就逐漸北移，今日香港幾乎沒有製造業可言。沒了製造業，帶來一個問題，那就是大量的工業大廈沒了用途，如果這幢工業大廈屬於一個業主，業主有可能通過補地價將這幢大廈折掉重建、改變用途。但是，香港現有不少工業大廈業權分散，早年建築時分散賣給不同的業主。業權分散的工業大廈要重建並不容易，難以取得眾多業主一致同意。於是工業蓬勃過後，工廈價值大跌，在數年前最糟糕的時候，一些業主竟然以「零」租金出租，只要求租客替業主交管理費、差餉、地稅就夠了。工業大廈的用途也變得很複雜，有人將之當貨倉，有人將之當藝術家的工作室，也有人偷偷地住在裡面……更多的是當成二級的辦公室。當成辦公室的企業也多是製造業企業，他們把工廠搬到內地，本地的廠房就改造成辦公室、研發中心、產品陳列室。

改變工廈用途不易

　基本上，這是資產的浪費。終於特區政府決定推出活化工業大廈的政策，讓工業大廈能不必補地價而更靈活地改變用途。於是掀起一個新的投資話題：工業大廈的投資價值。

　但是，要真正改變用途談何容易。因為一些基礎設備如電梯、接待大堂都不易改裝，要改裝就得所有的業主一起付錢改裝，在業權分散的工業大廈，這是不易做到的。也因此，在政府宣布活化工業大廈之後，工業大廈出現一個短暫的所謂炒風，但很快沒了下文。當然，不必補地價而靈活地改變用途，會吸引財團進行收購，然後投資一筆錢改進。因此，若不是自用的話，我看不出工業大廈有什麼投資價值，或者只能是投機性的收購，像一些人買舊樓等收購一樣。

　與活化工業大廈同時推出的另一項政策，就是放寬50年樓齡以上舊樓的強制拍賣條件。以前，強制拍賣必須獲得90％業主同意才能進行，現在條件放鬆至80％。

放寬門檻舊樓業主坐地起價

　可是，條件放鬆至今也有一段時間，沒聽聞有成功引用這新拍賣條例的例子。可見，要湊足80％也不容易，不少舊樓業主一聽說條件放寬了，馬上坐地漲價，把叫價提高，這使到財團連80％的業權也收買不到。相信財團也不會輕易地提高收購價，除非他們手上已持有相當大的業權比例，接近80％的強制拍賣比例。

　買舊樓來博收購、博重建依然是賭運氣，除非你自己想搬進舊樓住。否則，買舊樓收租是很麻煩、很複雜的事，不是一般人所適合做的投資。舊樓的租客可能非常複雜，收租可能很不容易，這是買舊樓收租必須先考慮的事。

　我不希望一般公眾因為政府的活化工業大廈及放寬舊樓強制拍賣門檻而胡亂投資，最終後悔。